Onderzoek bij Kadaster naar grondeigenaar?

Bouw gestart. Jan heeft een contract gesloten met Piet voor de bouw van een woonhuis. De aanneemsom is € 439.000,-. Piet heeft de bouwgrond gekocht van de gemeente. Omdat hij problemen heeft met de financiering is de grond nog niet aan hem overgedragen. Voor de bouw is wel een omgevingsvergunning verleend. Op het aanvraagformulier heeft Piet vermeld dat hij grondeigenaar is. Een maand later heeft de gemeente het perceel uitgezet en de rooilijn aangegeven. Daarna heeft Jan de bouwplaats als werkterrein ingericht en heeft hij een hekwerk geplaatst rond het terrein.

Opdracht tot verkoop grond en woning

Retentierecht. Vanwege de financiële perikelen van Piet blijven drie bouwtermijnen onbetaald. Daarop laat Jan via de rechter de overeenkomst ontbinden met een schadeclaim van € 338.998,-. Om zijn claim veilig te stellen, beroept Jan zich op zijn retentierecht. Dat is het recht om een zaak van een ander in bezit te houden, totdat de ander zijn schuld heeft voldaan. De vestiging van het retentierecht laat hij ook inschrijven in het Kadaster. Jan geeft opdracht aan de deurwaarder tot verkoop van het perceel met de half afgebouwde woning.

De gemeente komt in verzet. De gemeente stelt dat zij nog steeds grondeigenaar is. Omdat zij de oudste rechten heeft, kan het retentierecht niet tegen haar worden ingeroepen. Jan vindt dat onzin. De gemeente heeft zelf de bouw uitgezet en toestemming gegeven voor start van de bouw. Ook heeft ze regelmatig gecontroleerd. Zo heeft ze de schijn gewekt en in stand gehouden dat Piet bevoegd was om het bouwtraject in te gaan. Ook de melding in het vergunningaanvraagformulier dat Piet perceeleigenaar is, wekt de schijn.

Grond nooit juridisch goed overgedragen. Helaas voor Jan ziet de rechter dat anders. Het sluiten van een koopovereenkomst voor de grond, maakt een koper (Piet) niet bevoegd om daarover te beschikken.

Daarvoor moet de grond eerst aan hem worden overgedragen. Maar omdat Piet de gemeente niet kon betalen, is dat niet gebeurd. En zonder uitdrukkelijke toestemming van de eigenaar mag een perceel niet worden bebouwd.

Onderzoeksplicht. Een aannemer heeft de plicht om onderzoek te doen naar de bevoegdheid van de opdrachtgever om over het perceel te beschikken. De eigendom van een perceel kan simpel worden vastgesteld door inzage te doen in de openbare registers van het Kadaster.

Als professionele partij moet Jan daarvan op de hoogte zijn. Ook mag van hem worden verwacht dat als blijkt dat de opdrachtgever (Piet) niet de grondeigenaar is, hij bij de juridisch eigenaar (de gemeente) navraag doet naar de bevoegdheid van de opdrachtgever. Had Jan op dat moment het groene licht gekregen van de gemeente, dan had hij in zijn recht gestaan. Maar dat is nu niet zo.

Oordeel van de rechtbank

Aannemer krijgt helaas ongelijk. De Rechtbank Rotterdam, 16.04.2015 (RBROT:2015: 2503) , oordeelt dat Jan niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Dus gaat het oudere eigendomsrecht van de gemeente vóór het retentierecht van Jan. Hij krijgt geen toestemming om het perceel met het huis te verkopen. Voor zijn claim op Piet zal Jan dus iets anders moeten verzinnen, maar ‘een kale kip kun je niet plukken’!