Aansprakelijkheid bij bemiddeling slechte huurders

In opdracht van verhuurder

Bemiddelingsovereenkomst. Meestal voert een bemiddelaar zijn werkzaamheden uit in opdracht van de verhuurder. De bemiddelaar haalt geschikte huurders uit zijn bestand of gaat ernaar op zoek. De afspraken tussen de bemiddelaar en de verhuurder liggen vast in een bemiddelingsovereenkomst. De bemiddelaar moet zich uiteraard gedragen als een ‘goed opdrachtnemer’.

Zorgplicht. Als goed opdrachtnemer heeft de bemiddelaar een zorgplicht. Gooit hij er met de pet naar of benadeelt hij bewust zijn opdrachtgever, dan is hij aansprakelijk. Het aandragen van een slechte huurder kan zo in bepaalde gevallen aansprakelijkheid opleveren. Het maakt daarbij voor de zorgplicht niets uit of de afspraak tot bemiddeling op papier staat of mondeling is gemaakt.

Uit de praktijk

Wat speelde er? Het Gerechtshof Amsterdam, 31.05.2016 (GHAMS:2016:755) , deed onlangs uitspraak in een dergelijke zaak. Verhuurder Jansen had een woning te huur staan. Bemiddelaar Pietersen reageerde dat hij een huurder had voor deze woning. Deze huurder, Bas, voldeed aan de inkomenseis die Jansen stelde. Jansen schakelde daarom Pietersen in om hem in contact te brengen met Bas. Een maand na de ingangsdatum van de huur werd er in de woning door de politie een hennepplantage aangetroffen.

Bemiddelaar op de hoogte. Achteraf bleek dat Pietersen onder één hoedje had gespeeld met Bas. Zij hadden namelijk korte tijd daarvoor samen een BV opgericht waarbij Bas in dienst was getreden. Na uitgifte van de loonstroken aan Bas met het doel die aan verhuurder Jansen te overleggen, werd de BV weer opgeheven.

Bemiddelaar aansprakelijk! Gezien de gegevens die Pietersen had, had hij volgens de rechter op zijn minst moeten twijfelen over de vraag of Bas wel een goed huurder zou (kunnen) zijn. Het Hof oordeelde dat Pietersen niet had voldaan aan zijn zorgplicht. Hij had de twijfel moeten melden bij Jansen. Nu hij dat niet heeft gedaan, moet hij de schade van Jansen (zoals misgelopen huur, schoonmaak-, herstel- en ontruimingskosten) vergoeden. Tip. Stel een huurder die u doet twijfelen niet voor aan de verhuurder of breng de verhuurder schriftelijk op de hoogte van uw twijfels.

In opdracht van huurder

Geen contractuele relatie. Hoewel het minder vaak voorkomt dat bemiddelaars de huurder als opdrachtgever hebben, is ook dat niet ondenkbaar. De verhuurder kan de bemiddelaar dan in beginsel niet aanspreken op basis van schending van zijn zorgplicht als hij een slechte huurder aandraagt. De bemiddelaar werkt immers niet voor de verhuurder en kan dus geen wanprestatie plegen.

Onrechtmatige daad. Toch staat de verhuurder dan niet altijd met lege handen. Wel ligt de grens voor aansprakelijkheid van de bemiddelaar een stuk hoger. Er moet in dat geval namelijk sprake zijn van een onrechtmatige daad die door de bemiddelaar is gepleegd. Als bewust huurders worden aangedragen waarvan duidelijk is dat ze bijvoorbeeld een hennepplantage zullen beginnen in de woning of waarbij de bemiddelaar heeft meegewerkt aan het fabriceren van loonstroken, zal er al snel sprake zijn van aansprakelijkheid.