UW RAADSMAN - 10.03.2020

Herziening btw ook bij wijziging bestemming

Onlangs bij de rechter. Onlangs kwam in een rechtszaak voor Hof Arnhem-Leeuwarden de vraag aan de orde of er ook een btw-correctie op grond van de herzieningsregeling moet plaatsvinden, als de eerder beoogde bestemming van het pand wijzigt (ECLI:NL:GHARL:2019:909) . Hier gaan we verderop in dit artikel dieper op in. Eerst leggen we nog eens uit hoe de btw-herzieningsregeling precies werkt en waarom deze ook in het voordeel van u of uw cliënt kan uitpakken.

Hoe werkt de herzieningsregeling?

Wijzigingen in het gebruik. Door de herzieningsregeling voor de btw wordt een onroerende zaak na aankoop en ingebruikname nog tien jaar lang gevolgd. Dit is nodig omdat de uitgangspunten op basis waarvan het pand is aangekocht (en die dus grote invloed hebben op de btw-heffing) in die jaren flink kunnen wijzigen. Tijdens de herzieningsperiode kunnen wijzigingen in het gebruik van een pand dus ook gevolgen hebben voor de btw.

Aankoop pand met btw. Stel, uw cliënt heeft in 2015 een pand gekocht. Op deze aankoop was geen overdrachtsbelasting maar btw verschuldigd. Voor uw cliënt geen probleem, want hij ging het pand voor zijn onderneming gebruiken.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u de checklist Verkoop onroerende zaak belast met btw (VG 24.04.04).

Bij de koper. Omdat deze onderneming voor 100% btw-belaste prestaties verricht, mag uw cliënt de btw op de aankoop direct en volledig verrekenen. De aankoopprijs van het pand voor de onderneming van uw cliënt bedraagt dus de prijs excl. btw.

Bij de verkoper. De verkoper moet de aan uw cliënt in rekening gebrachte btw afdragen aan de Belastingdienst.

Btw deels terugbetalen. Stel nu dat uw cliënt vijf jaar later dit pand voor 50% gaat gebruiken voor een nieuwe adviestak binnen zijn bedrijf, te weten verzekeringen. Op dergelijk advieswerk zit geen btw. De herzieningsregeling zorgt er vervolgens voor dat de eerder verrekende btw wordt herzien. Voor de resterende vijf jaar wordt 50% van de voorbelasting gecorrigeerd. Dit betekent dat uw cliënt 5/10 deel van 50% = 25% van de btw op de aankoop alsnog moet terugbetalen.

Het kan ook voordelig uitpakken

Gemengde prestaties. De herzieningsregeling kan ook voordelig uitpakken. Als uw cliënt binnen zijn onderneming zowel btw-belaste als btw-onbelaste prestaties verricht, dan wordt er op het moment van aankoop een inschatting gemaakt van het gebruik van het nieuwe pand. Stel, uw cliënt verwacht dit voor 25% voor btw-belaste prestaties te gaan gebruiken.

Groter aandeel btw-belast. De eerste jaren blijkt dit inderdaad het geval. Maar na drie jaar breiden de btw-belaste prestaties sterk uit, waardoor dit gebruik 60% van het totaal gaat uitmaken. Uw cliënt heeft dan recht op een gunstige herziening van de btw op de aankoop van het pand. Voor de resterende jaren binnen de herzieningstermijn van tien jaar mag er worden uitgegaan van deze nieuwe verhouding. Daardoor heeft uw cliënt recht op een extra btw-teruggaaf.

Ook bij verkoop

Btw-belaste levering. In deze voorbeelden hebben we gekeken naar het gebruik van het pand door een onderneming. Ook als het echter de bedoeling is het pand niet zelf in gebruik te nemen, maar na de aankoop te verkopen (eventueel na ontwikkeling), speelt de btw een belangrijke rol. De btw op de aankoop kan namelijk worden verrekend als het duidelijk is dat het de bedoeling is om het pand weer met btw te verkopen. Let op.  Als er een verkoop met overdrachtsbelasting (en dus zonder btw) is beoogd, dan is aftrek van de aankoop-btw niet toegestaan.

Wijziging van de bestemming

De vraag is vervolgens hoe er moet worden omgegaan met situaties waarin de beoogde bestemming wijzigt. Mag/moet de btw dan ook worden herzien? Hiervoor gaan we terug naar de eerder genoemde rechtszaak voor Hof Arnhem-Leeuwarden.

Onlangs bij de rechter ...

Wat speelde er? In deze zaak gaat het om een onderneming die van een bungalowpark een tiental percelen koopt. Deze worden voor een prijs van € 500.000 (inclusief btw) geleverd.

Overdrachtsbelasting over verkoop. Het is de bedoeling dat op deze percelen stacaravans worden gerealiseerd. Vervolgens zullen de percelen inclusief de ontwikkelde stacaravans worden verkocht aan particulieren. Over deze percelen zal bij deze beoogde verkoop geen btw, maar overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Een met btw-belaste levering vindt hierbij niet plaats, omdat stacaravans roerende zaken zijn en niet kwalificeren als gebouw.

Geen aftrek voorbelasting. Als gevolg hiervan heeft de onderneming de btw, die ziet op de aankoop van de percelen, niet verrekend. Immers, over een onroerende zaak die men gaat gebruiken voor een btw-onbelaste prestatie (de levering van de stacaravans plus grond wordt belast met overdrachtsbelasting), kan er geen btw in vooraftrek worden genomen.

Geen ontwikkeling. Zoals zo vaak, is de praktijk weerbarstiger. Door de slechte economische omstandigheden lukt het niet om de businesscase voor de stacaravans rond te krijgen. De ontwikkeling hiervan is op dat moment niet rendabel en wordt zodoende niet doorgezet. De percelen blijven onberoerd.

Terugverkoop. Op enig moment levert de onderneming twee percelen grond terug aan het bungalowpark. Dit vindt plaats voor een bedrag van € 101.680 inclusief € 17.647 btw. De vraag is nu of dit nog invloed heeft op de eerder niet in aftrek genomen btw.

Standpunt Belastingdienst

Bestemming gewijzigd, geen btw-aftrek. De belastinginspecteur is van mening dat er door de belaste verkoop geen (gedeeltelijk) recht ontstaat op verrekening van de voorbelasting. De herzieningsregeling ziet namelijk op een afwijking van het geschatte gebruik en niet op een wijziging van de bestemming. Dit laatste is het geval nu er geen stacaravans zijn gebouwd, maar de percelen opnieuw zijn verkocht.

Wat zegt de rechter?

Wel recht op vooraftrek. De onderneming is het hiermee niet eens. Zij stellen dat de btw-belaste verkoop van de twee percelen betekent dat deze percelen btw-belast zijn gebruikt. De eerder niet in aftrek gebracht btw voorbelasting ad. € 79.831 mag naar rato (1/5 deel) alsnog worden verrekend. Volgens hen kan de herzieningsregeling ook worden toegepast als de beoogde bestemming is gewijzigd.

Start herzieningsperiode.  De herzieningsregeling van tien jaar start in het jaar van eerste ingebruikname. Omdat er met de percelen tot de terugverkoop niets is gedaan, start de herzieningsperiode pas in het jaar van de wederverkoop.

Ook bij bestemmingswijziging

Op grond van Europese regels. Het hof stelt de onderneming in het gelijk. De herzieningsregeling in de Wet op de omzetbelasting 1968 lijkt op basis van de wetstekst enkel de mogelijkheid te bieden om een eerder geschat gebruik te corrigeren en niet een afwijkende bestemming. De Europese wetgeving waarop onze btw-wetgeving is gebaseerd, biedt deze ruimte echter wel. Vandaar dat het hof besluit om de aftrek van voorbelasting voor 1/5 deel toe te staan. Over de verkoop hoeft slechts € 1.681 (€ 17.647 -/- € 79.831 / 5) aan btw te worden afgedragen. Bovendien zou bij een toekomstige (terug)verkoop van de andere percelen met btw ook gebruik kunnen worden gemaakt van de herzieningsregeling.