FISCOTIP - 16.03.2020

Tweede woning via de BV?

Ondernemers zijn zonder uitzondering druk, druk, druk. Wellicht droomt ook u regelmatig van een tweede woning ergens in de bossen, bij het strand of dicht bij een van uw vestigingen om reistijd te besparen. Wellicht is het dan handiger om dit via de BV te doen.

Wat betekent dat fiscaal?

Kosten ten laste van winst. Als uw BV de tweede woning aanschaft, zijn de kosten, indien zakelijk, aftrekbaar van de winst van de BV. Dit geldt niet alleen voor de financieringskosten, maar ook voor bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en onderhoud. Let op.  Bij een privéaanschaf is dit niet het geval. De hypotheekrente is namelijk alleen voor één eigen woning aftrekbaar, kosten zijn dat sowieso niet.

Geen dividenduitkering nodig. Een tweede woning van bijv. € 500.000 slaat bij een privéaanschaf een behoorlijke deuk in uw spaargeld. Heeft u dit niet of onvoldoende, dan zult u de BV dividend uit moeten laten keren. Vanwege de heffing in box 2 van 26,25% (2020) moet u dan € 678.000 aan dividend opnemen. Vanaf 2021 is dit zelfs € 684.000. Tip.  Als uw BV de woning aanschaft, blijft de extra uitgave van € 178.000 respectievelijk € 184.000 achterwege.

Geen heffing box 3. Een tweede woning telt voor de WOZ-waarde mee als vermogen in box 3, ook als u deze woning deels zakelijk gebruikt. Afhankelijk van de omvang van uw vermogen kan deze heffing in 2020 oplopen tot 1,6% over de WOZ-waarde van de woning. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 500.000 gaat het dan om een bedrag aan extra te betalen belasting van € 8.000 per jaar. Vanaf 2022 betaalt u sowieso 1,76% belasting, los van de hoogte van uw vermogen en ervan uitgaande dat de voorstellen inzake de wijziging van box 3 ongewijzigd doorgaan. De extra te betalen belasting bedraagt dan € 8.800 per jaar.

Extra vrijstelling bedrijfsoverdracht. Bij overdracht van een bedrijf via vererving of schenking naar bijv. uw kinderen, geldt onder voorwaarden een vrijstelling van te betalen erf- of schenkbelasting. Dit betekent dat bij aankoop van de woning door de BV van deze waarde ten minste 87% is vrijgesteld. Bij een privéaankoop is de verkrijging via vererving of schenking gewoon belast.

Waardestijging of waardedaling. Stijgt de waarde van het pand, dan is dit bij de BV belast bij eventuele verkoop of overbrenging naar privé. Andersom is een waardedaling aftrekbaar. Privé heeft een waardemutatie geen fiscaal gevolg, dus aankoop via de BV kan voor wat dit aspect betreft zowel positief als negatief uitwerken.

Zakelijkheid vereist!

Ook zakelijk gebruikt. Bij aankoop van de tweede woning door de BV is de zakelijkheid een vereiste, anders wordt de aankoop gewoon als uitdeling aan de dga gezien en gaan de fiscale voordelen verloren. Zorg er dus voor dat de woning aantoonbaar, in ieder geval ook mede zakelijk, wordt gebruikt, bijv. als vergader-, werk- en/of opslagruimte, voor het ontvangen van relaties, het geven van personeelsfeestjes of het gebruik als overnachting als alternatief voor een hotel voor u of uw personeel.

Vergoeding voor privégebruik. Houd er rekening mee dat de Belastingdienst alert is op onzakelijk gebruik. Wees dan ook reëel en laat de BV voor privégebruik door uzelf of door derden een vergoeding in rekening brengen of reken dit voordeel tot het loon. In het laatste geval moet er loonheffing betaald worden, waarbij de optie aanwezig is om het voordeel onder te brengen in de werkkostenregeling.