Tarief van 2% voor woningen in verzorgingscomplex

Woonappartementen. X heeft een gebouw verkregen dat bestaat uit 26 zelfstandig verhuurbare, afsluitbare woonappartementen. Volgens X geldt er voor het deel van het pand dat voor bewoning bestemd is het overdrachtsbelastingtarief van 2%, omdat er sprake is van een woning.

Eigen voorzieningen. Elk woonappartement heeft een eigen registratie in de gemeentelijke basisadministratie, een eigen deurbel, keukenblok, sanitaire voorzieningen, internet- en telefoonaansluiting en brandalarm.

Gemeenschappelijke voorzieningen. In het pand zitten verder een gemeenschappelijke eet- en huiskamer, een recreatieruimte, een centrale keuken, een was- en strijkkamer, een gezamenlijke tuin, parkeergelegenheid, een receptie, enkele technische ruimtes en kantoorruimtes voor de kok en de directeur van de instelling die de appartementen verhuurt en op aanvraag zorgdiensten verleent aan de bewoners. Er is 24 uur per dag personeel aanwezig in het pand.

Tarief voor de overdrachtsbelasting. X stelt dat er voor het deel van het pand dat voor bewoning is bestemd, sprake is van een woning, zodat voor dat gedeelte (84%) het verlaagde tarief van 2% van toepassing is. De inspecteur stelt echter dat het gehele complex is aan te merken als verzorgingsinstelling en niet als een woning.

Wat zegt de rechter?

De aard van het pand. Bij de beantwoording van de vraag of een pand als verzorgingsinstelling aangemerkt moet worden, is volgens de Hoge Raad de aard van het pand, gemeten naar zijn objectieve kenmerken, beslissend (ECLI:NL:HR:2017:291) .

Bestemd voor bewoning. Volgens Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2019:4775) is het pand naar zijn aard bestemd voor bewoning. De rechtbank betrekt in dit oordeel dat 84% van de oppervlakte van het pand bestaat uit zelfstandig verhuurbare appartementen en dat deze appartementen zich voor wat betreft de daarin aanwezige voorzieningen niet van reguliere woningen onderscheiden. De rechtbank acht daarbij met name van belang dat elk appartement over een afsluitbare voordeur, een keukenblok en eigen sanitaire voorzieningen beschikt en bovendien met een eigen adres bij de gemeente is geregistreerd. Dat het pand ge- en verbouwd is met het oog op exploitatie door een zorgondernemer en er daarom ook voorzieningen zijn getroffen als een centrale keuken en gemeenschappelijke ruimtes, doet aan het voorgaande niet af. Uit de objectieve kenmerken van het pand volgt naar het oordeel van de rechter namelijk dat dit bestemd is voor bewoning.

Tip voor de praktijk

De overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen en aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren, bedraagt 2%. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Let op.  Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning.

Overdracht goed plannen. In casu is het pand naar zijn aard bestemd voor bewoning, waardoor het 2%-tarief van toepassing is. Voor u als makelaar is het van belang om kennis van deze materie te hebben. Met deze kennis kunt u wellicht een stuk overdrachtsbelasting voor uw cliënt besparen, bijv. door een overdracht doorgang te laten vinden, zodra er aan het woningcriterium is voldaan.