IN DE KIJKER - 20.12.2021

Juridische status van de vragenlijst bij de koopovereenkomst

Verkopers die een NVM-makelaar inschakelen, worden gevraagd om een uitgebreid vragenformulier in te vullen. Vaak wordt dit formulier aan de koper verstrekt. Wat is de juridische status van deze vragenlijst als er sprake lijkt van een gebrek?

Gedonder. Als de koper na de overdracht gebreken aan de woning ontdekt, duikt vaak het door de verkoper ingevulde vragenformulier op. Met het formulier in de hand stelt de koper dan dat de verkoper hem onjuist of onvolledig heeft geĂŻnformeerd.

De vragenlijst

Twee delen. De vragenlijst bestaat uit een deel A en een deel B.

  • Deel A is bestemd voor de verkopende makelaar en de verkoper zelf en bevat onder meer vragen over de financiering.
  • Deel B bevat vragen over de toestand van de onroerende zaak, bijv. wanneer de buitenkozijnen voor het laatst zijn geschilderd en door welke schilder dit is gedaan, of er zich wel eens lekkages in de woning hebben voorgedaan en zo ja, hoe en door wie deze zijn verholpen, of er asbesthoudende materialen in de woning zijn verwerkt, of de woning en de bijgebouwen geheel op eigen grond staan, of er buren zijn die een recht van overpad hebben, etc.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Verkoper moet kennis delen. Er wordt van uitgegaan dat de verkoper goed op de hoogte is van alle ins en outs van zijn woning. Hij moet de koper dan ook naar behoren informeren over eventuele eigenaardigheden of gebreken. Met de ingevulde vragenlijst geeft de verkoper invulling aan zijn mededelingsplicht. Let op. Niet alle verkopers van een woning hebben deze zelf bewoond. Tip.  Neem daarvoor een afzonderlijke bepaling in de koopovereenkomst op.

Kennisachterstand koper. Voor zijn kennis van de woning moet de kandidaat-koper het meestal hebben van een of twee rondleidingen. Zijn positie is daarom niet te vergelijken met die van de verkoper. Dit betekent niet dat hij passief zal kunnen blijven. Hij zal naar behoren onderzoek moeten doen naar de woning die hij wil kopen.

Onderzoek doen. Als hij bijv. een huis wil kopen dat dateert van voor de jaren zeventig, is er een reële kans dat er asbest in is verwerkt. De koper zal de verkoper hiernaar moeten vragen. Of als een koper een grote scheur in een muur ziet, moet hij de verkoper of diens makelaar vragen wat de oorzaak van deze scheur is. Als hij dat achterwege laat en de scheur zich later verdiept, zal hem later kunnen worden verweten dat hij voorafgaand aan de koop onderzoek had kunnen doen of laten doen, maar dit heeft nagelaten.

Wat gaat voor? In het algemeen zal de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaan.

Waarde van de vragenlijst

Geen garantie. De door de verkoper ingevulde vragenlijst is geen aanvullend garantieformulier. Het is wel een bewijsstuk van de mededelingen die de verkoper over de woning heeft gedaan. Dit werkt twee kanten op. De aspirant-koper hoeft niet te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen.

Geen reden voor onderzoek. Op grond van deze mededelingen was er geen noodzaak om nader onderzoek te doen. Als er zich naderhand gebreken voordoen, kan de koper met het ingevulde formulier stellen dat de verkoper hem onjuist heeft geĂŻnformeerd. Andersom kunnen in de vragenlijst gedane mededelingen de verkoper ook beschermen tegen aanspraken van de koper. Als de koper achteraf met de beschuldigde vinger naar de verkoper wijst, kan deze bewijzen dat hij de koper volledig heeft geĂŻnformeerd. Ook voor de verkoper is het daarom van belang om het formulier zo nauwkeurig mogelijk in te vullen.

De ingevulde vragenlijst is geen garantiebewijs voor de koper. Het is wel het bewijs van de mededelingen die de verkoper heeft gedaan over de woning. De koper mag hiervan uitgaan en hoeft deze punten dus niet nader te onderzoeken.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01