Papierwerk bij een familielening voor de eigen woning
Ouders springen bij. De prijzen van woningen rijzen de pan uit. Starters krijgen, gelet op hun inkomen, dan ook vaak moeilijk of in het geheel geen hypothecaire geldlening. Bovendien mag deze geldlening bij de bank tegenwoordig maximaal 100% van de marktwaarde van de woning bedragen. Dit betekent dat de meeste bijkomende kosten, zoals taxatie-, hypotheekadvies- en notariskosten en de eventuele overdrachtsbelasting, vaak niet meegefinancierd kunnen worden. Menig vermogende ouder schiet ‘daarom’ hun kind te hulp door de financiering te verstrekken.
Schenking
Jubelton. Zo kan er nog in 2021, ook in 2022 trouwens, eventueel gebruik worden gemaakt van de ‘jubelton’. Mits nog niet eerder benut, kunt u aan uw kind (of zijn partner) tussen 18 en 40 jaar maximaal € 105.302 (2022: € 106.671) onbelast schenken, mits dat bedrag wordt aangewend voor de financiering of verbouwing van de eigen woning, dan wel aflossing op de hypotheek- of restschuld.
Familielening
Schriftelijk vastleggen. Ook, eventueel voor het resterende bedrag, kan er gedacht worden aan het verstrekken van een geldlening aan uw kind. ‘Uiteraard’ moet u deze lening schriftelijk overeenkomen en vastleggen, waarbij het van belang is dat daar zakelijke afspraken in staan vermeld die dan ook feitelijk moeten worden nagekomen.
Een model Eigenwoninglening vindt u op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 20.
Zakelijke rente. Ook de rente moet zakelijk zijn vastgesteld. Laat u daarbij niet verleiden door het feit dat de rente onder voorwaarden aftrekbaar is bij uw kind en onbelast is bij u wanneer u vanuit privé de lening verstrekt. Een hoge rente lijkt dan aantrekkelijk en kunt u, al dan niet gedeeltelijk, weer later in het jaar terugschenken. Zo betaalt de Belastingdienst immers ook mee. Let op 1. Helaas gaat die vlieger niet zomaar op. Zo oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:1111) dat een overeengekomen ‘familierente’ van 9% onzakelijk hoog was. De helft was slechts acceptabel en daarmee kwam de belastingplichtige nog goed weg. De inspecteur had immers ook nog tot een schenking van het kind aan de ouder kunnen beslissen. Let op 2. Het uiteindelijk in 2020 beslechte geschil betrof het belastingjaar 2015. Gelet op de sinds 2015 nog lagere hypotheektarieven, zal een zakelijke rente in familieverhoudingen dus nog lager uitkomen. Tip. Een opslag van 0,2% op de ‘normale’ tarieven acht de Belastingdienst overigens redelijk, bleek onlangs uit een WOB-verzoek. Bij het ontbreken van zekerheden (zoals een hypothecaire inschrijving) is een risico-opslag van 3% niet per definitie onzakelijk.
Aflossingsverplichting. Houd ook rekening met de overige voorwaarden die gelden voor aftrek van de rente bij het kind. Zo moet de lening ten minste annuïtair worden afgelost in maximaal 360 maanden. Tip. Bepaal in de overeenkomst dat tussentijds aflossen mogelijk is, maar dat deze aflossingen dan enkel zien op de hoofdsom of het daarvan nog resterende gedeelte en geen invloed hebben op de overeengekomen annuïteit. Zo blijft de (hogere) renteaftrek in stand.
Informatieplicht. Het kind moet de gegevens betreffende de familielening bij het indienen van de aangifte inkomstenbelasting verstrekken aan de Belastingdienst. De Hoge Raad heeft onlangs beslist dat als dit verzuimd wordt, er dan geen renteaftrek volgt (ECLI:NL:HR:2021:1719) .
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.