VERKOOP - 20.12.2021

Schimmel en zwammen op balken houten vloer

Wat speelde er?

Houten vloer aangetast. Ada heeft in 2017 van Jan een huis gekocht. Zij heeft na de overdracht ontdekt dat de houten vloer en de balken zijn aangetast door schimmel en zwammen. Zij wil dat Jan de kosten van het herstel betaalt.

Bouwkundig onderzoek. Voor de overdracht heeft Ada een bouwkundig onderzoek laten doen. In het rapport dat hieruit voortvloeide, is haar geadviseerd nader onderzoek te doen. Dit kon via bijv. een videoscope in de kruipruimte gedaan worden.

Bepalingen in de koopovereenkomst

Normaal gebruik als woning. In de koopovereenkomst is opgenomen: “6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

Voor meer informatie over non-conformiteit, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 1.

Ouderdomsclausule. Verder is in de koopovereenkomst bepaald: “23.2. Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 90 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. Verkoper kan niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.”

Oordeel rechter

Vordering koopster afgewezen. In eerste aanleg vordert Ada een betaling van circa € 23.750, omdat de woning niet voldeed aan hetgeen was overeengekomen. De kantonrechter heeft de vordering van Ada afgewezen, omdat:

• Ada onvoldoende heeft onderbouwd dat het vocht, de schimmels en de zwammen de woning ongeschikt maken voor normaal gebruik;
• als al geoordeeld zou worden dat de woning door de gebreken niet meer normaal gebruikt kan worden, dit kenbaar was voor Ada. Het had op haar weg gelegen nader onderzoek te laten uitvoeren en het is onvoldoende vast komen te staan dat een dergelijk onderzoek alleen mogelijk was door de vloeren open te breken. Een dergelijk onderzoek had uitgevoerd kunnen worden door het kijkgat in de kelder;
• de ouderdomsclausule de garantie van Jan nog verder heeft ingeperkt. Vocht en schimmel zijn gebreken die in veel gevallen met de ouderdom van de woning te maken hebben. Ada mocht niet gerechtvaardigd verwachten dat de woning vrij zou zijn van vocht en schimmels.

Onderzoeksplicht koper. Het feit dat de vloer niet voldeed aan de eisen die daaraan waren te stellen, brengt echter nog niet mee dat Jan aansprakelijk is voor de schade. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de gebreken aan de vloer(balken) voor Ada in ieder geval kenbaar waren en dat er voor haar ook aanleiding was om nader onderzoek daarnaar te laten uitvoeren. Door dit na te laten, heeft zij het risico aanvaard dat er later een gebrek zou blijken te zijn. Het hof wijst de vordering van Ada dan ook af (ECLI:NL:GHDHA:2021:1254) .