Geen gedwongen verkoop: meerwaarde verrekenen

Meerwaardeclausule. Na het overlijden van vader wordt door zijn echtgenote en de drie kinderen alle (land)bouwgrond toegedeeld aan zoon Geert. Daarbij wordt er uitgegaan van een grondprijs van € 7.488 per hectare. In de akte van verdeling wordt een meerwaardeclausule opgenomen. Op basis daarvan moet de meerwaarde die door Geert wordt gerealiseerd als hij grond verkoopt, door hem worden verrekend met de drie overige erfgenamen. De verplichting tot verrekening van de meerwaarde geldt niet in geval van gedwongen verkoop van de grond, zoals executie na beslag of executie door een hypothecaire schuldeiser.

Claim van overige erfgenamen

Als Geert een stuk grond verkoopt, krijgen de overige erfgenamen in verband met de verrekening van de meerwaarde een vordering op hem van € 218.543. Geert zegt problemen te hebben met betaling. Er wordt voorgesteld dat het verschuldigde bedrag door hem wordt voldaan ‘in natura’ door overdracht van een perceel grond. Bij overdracht van de grond zou de meerwaardeclausule dan buiten toepassing kunnen blijven.

Overdracht aan derde. Omdat Geert niet binnen de daarvoor gestelde termijn op het voorstel reageert, dreigen de erfgenamen om beslag te leggen op de grond. Dan blijkt dat het stuk grond door Geert is overgedragen aan een derde. De erfgenamen stellen dat ze in verband met de verrekening van de meerwaarde van dat tweede perceel recht hebben op € 315.630. Dat komt bovenop het bedrag van € 218.543 dat ze nog te vorderen hebben.

Gedwongen verkoop

Geert is het niet eens met de claim van € 315.630. De erfgenamen bleven aandringen op betaling van hun vordering en wilden executoriaal beslag leggen op zijn grond. Om zijn schuld te voldoen kon hij niet anders dan nog een ander perceel grond verkopen aan de hoogste bieder. Er is dus een gedwongen verkoop van de grond en dan geldt volgens hem de meerwaardeclausule niet.

Geen dreigende executie. Helaas voor Geert ziet de rechter dat anders. De erfgenamen wilden inderdaad beslag leggen. Maar in een e-mailbericht hebben ze ook aangegeven dat ze niet zouden gaan executeren en dat ze openstaan voor een betalingsregeling. Daarop is door Geert niet tijdig gereageerd. Gelet op de nog lopende onderhandelingen was er volgens de rechter geen sprake van een dreigende executie.

Geen bewijs voor financieringsonmacht. Geert heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zijn financiële positie zo slecht is dat hij alleen aan zijn betalingsverplichting kon voldoen door verkoop van dat tweede stuk grond. Ook heeft hij geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat het niet mogelijk was om externe financiering te verkrijgen door het verstrekken van een hypotheek op zijn grond.

Hoe oordeelt de rechter? Het feit dat Geert een stuk land verkoopt om aan zijn verplichting tot verrekening van de meerwaarde van een eerder verkocht perceel grond te kunnen voldoen, is geen reden om de meerwaardeclausule bij de tweede verkoop buiten toepassing te laten. Daarvoor is geen uitzondering opgenomen in de akte van verdeling, waarbij de meerwaardeclausule is overeengekomen. Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2022:238) oordeelt dat de erfgenamen recht hebben op betaling van het gehele aan hen toekomende bedrag. Ook moet Geert € 9.214 aan proceskosten betalen!