UW RAADSMAN - 24.03.2022

Onderhoudsreserve altijd buiten de WOZ-waarde

WOZ-beschikking. De WOZ-beschikkingen voor het jaar 2022 zijn al verstuurd. Let op. Het is altijd belangrijk om deze kritisch te bekijken, want gemeenten zijn hierin niet altijd even zorgvuldig. Dit blijkt onder meer uit het feit dat ongeveer de helft van alle bezwaarschriften tegen de WOZ-waardes moet worden toegewezen.

Appartement. Bij een appartement is het belangrijk om te bekijken of de gemeente wel op de juiste manier rekening heeft gehouden met de onderhoudsreserves van de VvE. Dat het hier nogal eens aan schort, bleek onlangs nog uit een uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland.

Onderhoudsreserves

Periodieke bijdragen eigenaren. Als u een appartement bezit, bent u automatisch lid van de VvE. De VvE zorgt voor zaken die betrekking hebben op gezamenlijke aspecten van het appartementencomplex, zoals het onderhoud van de lift. Hiertoe int de vereniging periodiek een bijdrage van de eigenaren, die gebaseerd moet zijn op de geschatte kosten in de loop van het jaar.

Deel gereserveerd. Van deze kosten keert een deel niet ieder jaar terug, zoals het buitenschilderwerk. Om deze kosten te spreiden, hanteert de VvE als het goed is een onderhoudsreserve. Zodoende blijft een deel van de bijdragen in kas, totdat de uitgave zich voordoet en deze uit de reserves kan worden betaald.

Geen invloed op de WOZ-waarde

De aanwezige reserves van de VvE behoren niet van invloed te zijn op de WOZ-waarde van een appartement. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad uit het verleden wordt hetgeen bij aankoop van een appartement voor de reserves wordt betaald, nu eenmaal niet betaald voor het appartement zelf. Dit uitgangspunt is onlangs bevestigd in een uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2021:518) .

Recente rechtszaak

Telt geringe reserve wel mee? In de betreffende zaak vocht de eigenaar van een appartement zijn WOZ-waarde van € 274.000 aan. Deze waarde was door de gemeente vastgesteld door het appartement te vergelijken met een aantal recentelijk verkochte appartementen in hetzelfde complex. Daarbij had de gemeente echter geen rekening gehouden met het deel van de koopprijs van deze appartementen, dat was betaald voor het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE. De gemeente vond dit niet nodig, omdat deze reserves geen substantiële omvang hadden. Ook zouden geringe onderhoudsreserves in de huidige markt geen invloed hebben op wat de gemiddelde koper voor een woning overheeft.

Oordeel rechter. De rechter volgde de gemeente hierin echter niet. Wat niet was betaald voor het appartement, hoorde nu eenmaal niet in de WOZ-waarde thuis, aldus de rechtbank.

Wat kunt u hiermee?

Gemeenten bepalen uw WOZ-waarde niet altijd even objectief en soms zelfs afwijkend van bestaande rechtspraak. Wees hierop bedacht als uw WOZ-beschikking straks weer in de bus valt. De WOZ-waarde van uw pand is immers bepalend voor tal van heffingen en niet voor de OZB alleen.

Een model Bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking vindt u op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 4.