ONROERENDE ZAKEN - 15.03.2023

Box 3-heffing te verzachten bij belegging in vastgoed?

Box 3 blijft de gemoederen bezighouden. Ook de nieuwe wetgeving die geldt vanaf 1 januari 2023 heeft al tot Kamervragen geleid, met name over de box 3-heffing over onroerend goed. Wat speelt er?

2017 tot en met 2022. Nadat de Hoge Raad eind 2021 een streep zette door de box 3-heffing zoals deze gold tot aan het belastingjaar 2017, is er door de wetgever voor de jaren 2017 tot en met 2022 een zogenaamde ‘spaarvariant’ bedacht, waarbij u kunt kiezen uit de meest voordelige optie. Vanaf 1 januari 2023 kennen we een nieuw systeem.

Box 3 in 2023. Al is het de bedoeling om op termijn belasting te heffen over de werkelijk behaalde rendementen, de wetgeving voor 2023 kent nog het eerder bekritiseerde systeem van forfaitaire rendementspercentages. Volgens de wetgever sluiten deze nu echter beter aan bij de werkelijk behaalde rendementen dan voorheen het geval was. Uw box 3-vermogen wordt daarbij in 2023 verdeeld in drie verschillende groepen:

  • voor banktegoeden bedraagt het rendementspercentage 0,36%;
  • de groep beleggingen en andere bezittingen kent daarentegen een fictief rendementspercentage van maar liefst 6,17%;
  • eventuele schulden kunnen in box 3 worden verrekend tegen 2,57%, nadat daarbij een drempelbedrag van € 3.400 per belastingplichtige op in mindering is gebracht.

Onroerend goed. Belegt u privé in onroerend goed (niet de eigen woning), dan wordt daar dus een rendementspercentage op van toepassing verklaard van 6,17%. Bent u voor de aankoop van dat onroerend goed een schuld aangegaan, dan vermindert deze schuld uw box 3-rendement ‘slechts’ met 2,57%.

Beleggen via een STAK?

Door gebruik te maken van een Stichting Administratie Kantoor (STAK) kan er een voordeel worden behaald. De stichting is in dat geval juridisch eigenaar van het onroerend goed. U als belegger krijgt certificaten (een economisch aandeel in het vastgoed). Deze certificaten kunt u in box 3 opnemen voor de (gesaldeerde) werkelijke waarde.

Voorbeeld

Beleggingspand in box 3. Stel, u heeft geen fiscale partner en bezit privé een beleggingspand met een waarde van € 500.000. Op dat pand rust een schuld van € 300.000. Over de € 500.000 bedraagt het veronderstelde belastbaar rendement 6,17%, dus € 30.850. Van de schuld telt een drempel van € 3.400 niet mee. Het restant van de schuld vermindert dat belastbare rendement slechts met 2,57%, oftewel: € 7.622. In totaal is uw belastbaar rendement dan € 23.228.

Certificaten in box 3. Zou u datzelfde onroerend goed echter bezitten door middel van certificaten (u bent dan economisch eigenaar), dan bedraagt het in de categorie beleggingen en andere bezittingen in aanmerking te nemen bedrag slechts € 200.000 (€ 500.000 -/- € 300.000). Uw totale belastbare rendement bedraagt dan 6,17% van € 200.000, oftewel: € 12.340.

Kamervragen. De staatssecretaris heeft op Kamervragen over deze mogelijkheid geantwoord dat het voorgaande inderdaad ertoe leidt dat bijna gelijke gevallen niet op dezelfde manier worden behandeld. De STAK is nu eenmaal een rechtspersoon die zelfstandig handelt en waarvan een natuurlijk persoon een vermogensrecht in de vorm van certificaten bezit. Wel heeft de staatssecretaris aangekondigd een en ander nauwlettend in de gaten te houden en te bekijken hoe dit bestreden kan worden, zeker indien mocht blijken dat hier veelvuldig gebruik van wordt gemaakt.

Door middel van een Stichting Administratie Kantoor (STAK) kan bij belegging in onroerend goed op basis van de huidige wetgeving een voordeel in box 3 worden behaald. De staatssecretaris bekijkt of, en zo ja in hoeverre, de wet op dat punt moet worden aangepast. Dit wordt ongetwijfeld nog vervolgd.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01