AAN- EN VERKOOP - 15.05.2023

Door levering eigenaar van de grond: wat met andere opmeting door Kadaster en verjaring?

Leveringsakte met aangehechte tekening. Jan heeft voor zijn landbouwbedrijf een perceel grond gekocht van buurman Piet. Een gedeelte van dit perceel wordt niet mee overgedragen en blijft dus eigendom van Piet. Aan de notariële akte is een tekening gehecht waarop het gedeelte dat niet wordt overgedragen, is aangegeven. Volgens de tekening is dit stuk grond rechthoekig van vorm.

Afwijkende omvang opgemeten

Als Piet overlijdt, wordt zijn grond door de erfgenamen verkocht aan Harry. Daarna worden er door het Kadaster landmetingen uitgevoerd, waarbij wordt vastgesteld dat de tegenover elkaar liggende perceelsgrenzen niet recht lopen, maar schuin. Een strook van 230 m² zou niet zijn overgedragen aan Jan. Harry claimt daarvan de eigenaar te zijn.

Nooit anders geweten. Jan stelt dat de strook grond door Piet aan hem is overgedragen. De grond is al jaren geleden door hem in bezit genomen door het plaatsen van een hekwerk. Hij heeft de grond nodig voor zijn landbouwbedrijf. Jan is er altijd van uitgegaan dat de grond van hem was. Hij is door verkrijgende verjaring eigenaar (art. 3:99 lid 1 BW) . De erfgenamen van Piet waren niet bevoegd om de strook grond aan Harry over te dragen.

Opmeting door Kadaster: geen twijfel. Volgens Harry is de tekening bij de leveringsakte zo onduidelijk dat daaruit niet de omvang van het perceel kan worden afgeleid. Het staat dus niet vast dat de strook grond aan Jan is overgedragen. Uit de opmeting van het Kadaster blijkt dat deze strook eigendom is gebleven van Piet.

Geen sprake van bezit en geen belang. Van verkrijgende verjaring is volgens Harry geen sprake, omdat Jan de grond niet in bezit heeft genomen. Het hekwerk is door iemand anders geplaatst en maakt de grond ook niet volledig ontoegankelijk. Dat Jan met zijn tractor over de grond rijdt, wil niets zeggen. Daarbij heeft hij de grond verhuurd aan een derde. Hij heeft dus geen enkel belang bij zijn claim.

Kadaster is niet beslissend. Om de omvang vast te stellen van de grond die aan Jan is overgedragen, moet er worden gekeken naar de partijbedoeling (van Jan en Piet) zoals deze in de akte van levering staat vermeld. De eigendomsverhoudingen kunnen soms afwijken van de aanduiding van de erfgrens tussen percelen in het Kadaster. Het Kadaster is daarin niet leidend maar volgend.

Hoe oordeelt de rechter?

Strook grond overgedragen. Uit de akte van levering blijkt dat het de bedoeling was van Piet om een gedeelte van het perceel uit te sluiten van overdracht aan Jan. Weliswaar staat in de akte dat de grenzen ongeveer evenwijdig lopen, maar niets duidt erop dat bedoeld zou zijn om een schuine strook uit te sluiten. Zou dat wel zo zijn, dan lag het voor de hand om dat uitdrukkelijk in de akte te vermelden. Dat is niet het geval. Dit betekent dat de strook grond rechtsgeldig aan Jan is overgedragen en dat deze niet door de erfgenamen van Piet aan Harry kan zijn geleverd. Of Jan de strook grond wel of niet gedurende tien jaar te goeder trouw in bezit heeft, is niet van belang, want verkrijgende verjaring is niet aan de orde. Ook is niet van belang of Jan de grond verhuurt aan een derde. Als eigenaar kan hij zelf beschikken over de grond en bovendien is de verhuur tijdelijk. Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2023:580) stelt vast dat Jan de rechtmatige eigenaar is van de strook grond.