Verkoop woning aan kind tegen lage waarde

Woning aan kind overdragen. Stel, u heeft een eigen woning, maar besluit te gaan verhuizen. De woning wilt u overdragen aan uw kind. Nu hoeft uw kind niet de hoofdprijs hiervoor te betalen, u bent tevreden met 65% van de werkelijke waarde.

Twee mogelijkheden. Op hoofdlijnen heeft u twee mogelijkheden:

• u verkoopt de woning aan uw kind tegen 65% van de waarde;
• u verkoopt de woning tegen de volledige waarde aan uw kind, maar u scheldt vervolgens 35% van de koopsom kwijt.

Hoe pakt dit fiscaal uit? De fiscale gevolgen van deze twee opties verschillen. In het volgende uitgebreide voorbeeld zullen wij deze uitwerken.

Voorbeeld.Stel, uw woning heeft een vrije verkoopwaarde van € 400.000. De WOZ-waarde bedraagt € 320.000. U wilt de woning aan uw kind overdragen voor € 260.000 (65% x € 400.000). Uw kind is 45 jaar.

Verkoop tegen lagere prijs

Bij verkoop van de woning tegen een lagere prijs dan de werkelijke waarde is er sprake van een gift. Hierbij wordt fiscaal de WOZ-waarde als werkelijke waarde in aanmerking genomen. Dit betekent dat er concreet over € 60.000 (€ 320.000 -/- € 260.000) schenkbelasting moet worden voldaan. Op deze heffing mag de eerder betaalde overdrachtsbelasting (2%, want uw kind gaat zelf in de woning wonen) in mindering worden gebracht. Ook mag er rekening worden gehouden met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling van € 6.035 (2023). Gezien de leeftijd van uw kind kan er geen beroep meer gedaan worden op de eenmalige verhoogde vrijstelling.

Overdrachtsbelasting. Dit betekent dat er bij deze overdracht allereerst 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Daarbij geldt als uitgangspunt de werkelijke waarde, dus € 400.000. De verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt dus € 8.000.

Schenkbelasting. Daarnaast vindt er een schenking plaats van € 60.000. De schenkbelasting hierover bedraagt € 5.396. Hierop mag de reeds betaalde overdrachtsbelasting deels wordt verrekend. Uiteindelijk is er € 4.316 aan schenkbelasting verschuldigd. Inclusief de overdrachtsbelasting bedraagt de totale belastingheffing dus € 12.316.

Kwijtschelding van de koopsom

Dan nu de situatie waarin de overdracht plaatsvindt tegen de volledige waarde waarna er kwijtschelding van een deel van de koopsom plaatsvindt. In dat geval is er wederom € 8.000 aan overdrachtsbelasting verschuldigd.

Schenkbelasting. De schenkbelasting valt echter een stuk hoger uit. Dit komt doordat de kwijtschelding € 140.000 bedraagt. Het verschil tussen de werkelijke waarde en WOZ-waarde wordt nu ook belast. Dit leidt tot een verschuldigde schenkbelasting van € 10.717 waarmee de totale heffing uitkomt op € 18.717. Een verschil dus van € 6.401.

Bij een lagere WOZ-waarde

Het kan dus fiscaal voordeliger zijn om uw woning tegen een lagere waarde aan uw kind te verkopen in plaats van tegen de volledige waarde waarna er kwijtschelding plaatsvindt. De reden is dat er in de eerste situatie rekening mag worden gehouden met de lagere WOZ-waarde. Let op. Als de WOZ-waarde van uw woning gelijk of zelfs hoger is dan de werkelijke waarde, vervalt dit voordeel.