AAN- EN VERKOOP - 16.10.2023

As is, where is-clausule duidelijk formuleren

Wat speelde er?

Bouwkundige splitsing. De verkoper heeft een appartementsrecht verkocht aan de koper. Het betreft een appartement dat de verkoper heeft verbouwd tot drie zelfstandige appartementen. Het appartementsrecht is niet gesplitst, het betreft slechts een bouwkundige splitsing tot drie appartementen.

As is, where is-clausule. In de koopovereenkomst is een as is, where is-clausule opgenomen. Artikel 5 van de koopovereenkomst bepaalt namelijk onder meer: “De koper is bereid het verkochte op de datum van levering voetstoots (as is, where is) te aanvaarden, hetgeen inhoudt dat de koper het verkochte aanvaardt in de juridische, fiscale, technische en milieutechnische toestand waarin het verkochte zich alsdan bevindt, met alle bekende en onbekende zichtbare en verborgen gebreken en in de alsdan geldende gebruiksstaat, terwijl de verkoper niet gehouden zal zijn ten aanzien van enig aspect van het verkochte enige (stilzwijgende) verklaring of garantie af te geven buiten hetgeen in de koopovereenkomst is gegarandeerd.”

Geen toestemming VvE voor splitsing. Na de aankoop heeft de koper een brief aan de verkoper geschreven waarin onder meer staat: “Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was ik niet op de hoogte van het feit dat u geen toestemming aan de VvE heeft gevraagd en verkregen ten aanzien van de door u uitgevoerde uitbouw/verbouwing en de splitsing. Indien ik van de voornoemde gang van zaken op de hoogte was geweest, dan zou ik het appartement niet hebben gekocht. Het appartement is voor mij, zoals u bekend is, namelijk voornamelijk aantrekkelijk omdat er sprake is van drie zelfstandige wooneenheden die alle drie verhuurd worden.”

Beroep op dwaling. Vervolgens vernietigt de koper de koopovereenkomst op grond van dwaling. De verkoper wil de koper echter aan het koopcontract houden en vordert de contractuele boete van 10% van de koopsom.

Wat zegt de rechter?

Geen beroep op clausule. Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2023:52) overweegt dat partijen hebben onderhandeld over het beding. Namens de makelaar van de verkoper is aan de koper kenbaar gemaakt dat de verkoper het beding wilde opnemen, omdat het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt 100 jaar oud is. Verder is aan de koper te kennen gegeven dat hij alle bonnen en garanties ontvangt bij de koop. Tegen de achtergrond van deze mededelingen is de rechtbank van oordeel dat de as is, where is-clausule beperkt moet worden uitgelegd. Zo heeft de koper mogen begrijpen dat de verkoper louter met betrekking tot de fysieke eigenschappen van het appartement een beroep zou kunnen doen op het beding.

Mededelingsplicht verkoper. Omdat de verkoper geen geslaagd beroep kan doen op het as is, where is-beding, is de vraag of de koper op goede gronden de koopovereenkomst buitengerechtelijke heeft mogen vernietigen, omdat hij heeft gedwaald. De rechtbank is van oordeel dat de koper terecht een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst heeft gedaan, omdat de verkoper naar het oordeel van de rechtbank behoorde te weten dat er voor de verbouwing van het appartement toestemming nodig was van de VvE en dat hij het ontbreken van deze toestemming aan de koper had moeten mededelen.