Kosten groot onderhoud zijn voor rekening van verpachter

Renovatie noodzakelijk

Fons heeft een perceel grond met daarop een kas gepacht. De geïndexeerde pachtprijs bedraagt € 24.000 per jaar. In de overeenkomst staat dat het onderhoud van het gepachte voor rekening is van pachter (Fons). Na enige tijd vertelt Fons aan de verpachter dat hij een aantal ruiten en roedes heeft vervangen en dat het nodig is om de kas te renoveren. Daarop ontvangt hij van de verpachter € 30.000 waarmee een deel van de kas wordt gerenoveerd.

Stormschade aan kassen. Tijdens een zware storm ontstaat er schade aan het deel van de kas dat niet is gerenoveerd. De schade bedraagt € 39.930. Volgens de verpachter moet Fons deze schade betalen. In de overeenkomst staat dat het onderhoud voor rekening is van de pachter. Daarbij heeft hij Fons een lening verstrekt om de kas te renoveren. Als het bedrag van de lening niet genoeg was om de gehele kas te renoveren, had Fons hem dat moeten meedelen. Dat betekent dat Fons zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

Schade wegens verminderde opbrengst. Fons wijst elke aansprakelijkheid af. Hij betwist dat er sprake is van een lening om de kas te renoveren. In plaats daarvan eist hij van de verpachter een schadevergoeding van € 21.560 vanwege verminderde teelopbrengst als gevolg van de stormschade.

Onderhoud voor rekening van ... In de overeenkomst staat dat het onderhoud voor rekening is van pachter. Volgens de verpachter betekent dat ‘al het onderhoud’. Maar dat wordt door Fons anders uitgelegd. In dat geval moet er worden gekeken naar de partijbedoelingen en wat ze redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Fons verwijst naar het bekende Haviltex-criterium, geformuleerd door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1981:AG4158) .

Pachter haalt zijn gelijk

Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2023:3861) oordeelt als volgt. Toen het duidelijk was dat er groot onderhoud nodig was aan de kas, heeft Fons contact opgenomen met de verpachter. Deze heeft daarop € 30.000 overgemaakt. Daaruit blijkt dat het reguliere onderhoud voor rekening komt van de pachter, maar dat de verpachter de kosten voor de renovatie moet betalen. Dat het zou gaan om een lening, gaat er bij de rechter niet in. Er is geen rente afgesproken en er wordt niets afgelost. Dat duidt op een investering van de verpachter in zijn eigen kas.

Mededelingsplicht niet aan de orde. De verpachter heeft Fons zelf geadviseerd om aan de westkant van de kas te beginnen met renovatiewerk, omdat dit het slechte deel van de kas was. Daaruit blijkt dat hij op de hoogte was van het feit dat het budget van € 30.000 onvoldoende was om de gehele kas te renoveren. Daarbij woont de verpachter naast de kas, zodat hij zelf kon zien welke renovatiewerkzaamheden er werden verricht. Een mededeling van Fons was niet nodig.

Schadevergoeding. De stormschade aan de kas komt uitsluitend voor rekening van de verpachter. Aan Fons moet hij € 21.560 schadevergoeding betalen wegens verminderde teeltopbrengst. Ten slotte moet hij € 5.086 aan proceskosten betalen!