Welke regels gelden er bij gronduitgifte door een gemeente?

Didam-arrest. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad onder meer bepaald dat een overheidslichaam op grond van het gelijkheidsbeginsel mededingingsruimte moet bieden als het overheidslichaam van plan is om een aan hem in eigendom toebehorende onroerende zaak te verkopen en er meerdere (potentiële) gegadigden zijn voor de aankoop van deze onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigde zullen zijn (ECLI:NL:HR:2021:1778) .

Transparante selectieprocedure. Deze mededingingsruimte zal moeten worden geboden door, kort gezegd: een transparante selectieprocedure te organiseren. Er zijn onlangs twee uitspraken verschenen naar aanleiding van dit Didam-arrest.

Gelijke kansen bieden

Slechts een serieuze gegadigde. De eerste procedure (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) betreft een kort geding. Eerst worden nog eens de rechtsregels uit het Didam-arrest genoemd. Volgens Rechtbank Limburg hoeft de mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure niet te worden gevolgd als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

Koopovereenkomst nietig. Een overheidslichaam moet op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek bij het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Op grond van artikel 3:40, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek leidt strijd met een dwingende wetsbepaling tot nietigheid of vernietigbaarheid van de rechtshandeling. Het gelijkheidsbeginsel, in de context van gelijke kansen bieden, strekt er nu juist toe om ook derden die geen partij zijn bij de meerzijdige rechtshandeling (zoals een overeenkomst) te beschermen. In dit geval gaat het daarom om nietigheid. Het vertrouwensbeginsel dat kan spelen, doet hier niet aan af. Daarom wordt er niet toegekomen aan de beoordeling van de vraag of het vertrouwensbeginsel hier moet prevaleren boven het gelijkheidsbeginsel.

Gemeente onrechtmatig gehandeld

Koopovereenkomst vernietigd. Het Didam-arrest betrof een uitspraak in kort geding. In deze bodemprocedure heeft Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2023:2796) de koopovereenkomst vernietigd, omdat de gemeente de regels uit het Didam-arrest niet heeft nageleefd. De gemeente had ruimte moeten bieden voor mededinging en niet moeten onderhandelen met één partij. Het hof heeft daarom de koopovereenkomst vernietigd op grond van artikel 3:40, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De gemeente mag alleen verkopen in een procedure waarin (potentiële) gegadigden zijn uitgenodigd om mee te dingen. Door de koopovereenkomst in strijd met het gelijkheidsbeginsel te sluiten, heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld tegenover marktpartijen.

Belang voor de praktijk

Wordt u als makelaar door een overheidslichaam (bijv. een gemeente) benaderd met het verzoek een onroerende zaak (bijv. een perceel grond) te verkopen, weet dan dat er bijzonderheden gelden. De regels uit het Didam-arrest moeten worden nageleefd door het verkopende overheidslichaam om tot een geldige koopovereenkomst te komen. Ook de notaris zal nog navragen of de regels uit het Didam-arrest zijn nageleefd. Is de procedure uit het Didam-arrest niet gevolgd, dan moet de notaris (in beginsel) dienst weigeren.