Geluidsoverlast van rustige buren
Uw cliënt heeft onlangs een woning gekocht. Nu hij er woont, blijkt dat de woning ontzettend gehorig is. Wat nu? Kan hij de verkoper daarop aanspreken?
Conformiteitseis. In de meeste modelkoopakten is bepaald dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik (als woning) nodig zijn, tenzij het gaat om, kort gezegd, kenbare gebreken. Maar wat nu als er sprake is van een flinke mate van gehorigheid? Wat vindt de rechter daarvan?
Gesplitste woning. Een woonboerderij werd in 1964 gebouwd. Later werd de woonboerderij gesplitst in twee zelfstandige woningen. In 2000 werden beide woningen ingrijpend gerenoveerd.
Drie jaar daarna werd één van de woningen verkocht en geleverd aan een echtpaar. Al snel klagen de kopers over een extreme gehorigheid van de woning ten opzichte van het aangrenzende deel. De kopers vorderen schadevergoeding van de verkopers, bestaande uit de zeer aanzienlijke waardevermindering van de woning vanwege deze gehorigheid.
Geluidseisen uit Bouwbesluit. Een deskundige stelt vast dat de woningscheidende constructie niet voldoet aan de geluidseisen die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Gesprekken en muziek van de buren blijken in sommige kamers redelijk tot goed verstaanbaar.
Volgens de rechter behoort het tot de normale eigenschappen van een woning dat deze aan de bewoner een bepaald minimum aan, immaterieel, woongenot verschaft. Daarvan is in dit geval geen sprake, nu de kopers in hun woning vanwege constructieve gebreken ernstige geluidsoverlast ondervinden vanuit de buurwoning. Het verweer van de verkopers dat de kopers, gelet op de ouderdom van de woning en het gegeven dat de woning werd gesplitst, hadden moeten betwijfelen of de woning voldoende tegen geluid geïsoleerd was, wordt verworpen.
Immers, de conformiteitseis van artikel 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, zelfs ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.