BURENRECHT - 29.08.2008

Mandeligheid, wat is dat ook alweer?

Een voorbeeld. Van Dam heeft een perceel dat wordt gescheiden van zijn buurman De Jong door een scheidsmuur. De grens tussen beide percelen ligt onder de scheidsmuur. De muur is eigendom van beiden. Nu staat de muur op instorten en Van Dam wil een nieuwe muur bouwen en de kosten met De Jong delen. De Jong weigert mee te betalen aan de kosten van de nieuwe muur. Wat kan Van Dam daartegen doen?

Mandeligheid van een scheiding

Er is hier sprake van een mandelige situatie omdat de vrijstaande scheidsmuur in de lengterichting als grens tussen de percelen loopt.

In dit geval is sprake van een muur, maar dit kan natuurlijk net zo goed een hek of een heg zijn.

De mandeligheid van een scheidsmuur, een hek of een heg volgt uit de wet en ontstaat dus als het ware vanzelf.

Gemeenschappelijk nut

Bij mandeligheid gaat het altijd om gemeenschappelijke eigendom van onroerende zaken. Dat kan een scheidsmuur zijn, maar ook een andere onroerende zaak die bestemd is voor ‘het gemeenschappelijk nut van de eigenaars van twee of meer erven’.

Mandeligheid kan ook worden toegepast in die gevallen waarin er behoefte is aan het vastleggen van een gemeenschappelijke regeling die voortvloeit uit eigendom. U kunt dan bijv. denken aan gemeenschappelijke parkeer- of speelplaatsen, wandelparken of groenstroken. Een dergelijke mandeligheid ontstaat door inschrijving in de openbare registers. Hierdoor heeft u een goede regeling voor de instandhouding en voor het onderhoud van dit soort voorzieningen.

En wat dan?

Als er sprake is van mandeligheid, dan zijn meerdere personen gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaak als geheel. Iedere mede-eigenaar moet dan alle overige eigenaars toegang tot de mandelige zaak geven. Dat is natuurlijk vooral van belang als het gaat om bijv. een gezamenlijke speelplaats.

Aanbouw. Mandeligheid kent natuurlijk ook grenskwesties. Als een scheidsmuur mandelig is, brengt dat met zich mee dat iedere mede-eigenaar aan de andere toegang moet verlenen tot de muur, eventueel dus ook aan zijn kant. Daarnaast heeft iedere mede-eigenaar het recht tegen de scheidsmuur aan te bouwen (tot op de helft van de dikte van de muur mogen balken e.d. worden aangebracht). Voorwaarde daarvoor is wél dat de muur geen nadeel mag worden toegebracht.

Onderhoud. De wet bepaalt eveneens dat het onderhoud, de reiniging en de vernieuwing van de muur op kosten van álle mede-eigenaars moet plaatsvinden.

Einde. Een mandeligheid eindigt als:

• er geen gemeenschappelijke eigendom meer is;

• het uit de registers wordt uitgeschreven;

• het nut van de zaak voor allen is geëindigd.

En betalen zul je …

Van Dam zal De Jong dan ook eerst moeten verzoeken bij te dragen aan de kosten van het vernieuwen van de muur. Als De Jong blijft weigeren om aan de kosten mee te betalen, kan Van Dam de rechter verzoeken om De Jong daartoe te veroordelen op grond van de bepalingen in de wet.

Uiteraard dienen de gemaakte kosten dan wel redelijk te zijn en zal Van Dam moeten aantonen dat de kosten ook inderdaad zijn gemaakt.