Schuur ruim een meter op buurmans grond gebouwd

Overbouw. Teun heeft een woonhuis met schuur gekocht van Piet. De schuur is gebouwd tegen het winkelpand van buurman Kees. Bij de sloop van het winkelpand blijkt de schuur die Teun heeft gekocht, ruim een meter op de grond van Kees te staan. Kees eist dat de schuur wordt afgebroken. Hij gaat een nieuw pand bouwen en aan die kant komt de inrit. Voor Teun zit er niets anders op dan de schuur gedeeltelijk af te breken.

Niets gezegd. De schade wordt door een makelaar geschat op € 12.500,-. Voor dat bedrag wordt verkoper Piet door Teun aansprakelijk gesteld. Volgens Teun is Piet tekortgeschoten bij de nakoming van zijn verplichtingen. Teun mocht erop vertrouwen dat de grond onder de gekochte schuur in zijn geheel deel uitmaakte van het door hem gekochte perceel. Bij de onderhandelingen had Piet hem moeten meedelen dat de grondstrook slechts in bruikleen was en geen eigendom.

Wat vindt de rechter hiervan?

Mededelingsplicht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24.05.2017 (GHARL:2017:4371) , is het eens met Teun als hij stelt dat op Piet een mededelingsplicht rust ten aanzien van het grensoverschrijdend karakter van de schuur. Anderzijds vervalt hierdoor voor de koper (Teun) niet zijn verplichting om onderzoek te doen naar alle eigenschappen en bijzonderheden van het aangekochte object.

Hoe zit de juridische vork in de steel? Een verkoper kan aan een koper niet tegenwerpen dat die geen onderzoek heeft gedaan, als de verkoper zelf heeft nagelaten om de koper op de hoogte te stellen van alle feitelijke gegevens die voor de koper bij de aankoop van het object van belang kunnen zijn. In die zin gaat de mededelingsplicht van de verkoper dus voor de onderzoeksplicht van de koper. Dat is slechts anders als er sprake is van bijzondere omstandigheden.

Akkoord. Helaas voor Teun speelt dat hier. Aan het koopcontract is een kadastrale tekening gehecht die door Teun voor akkoord is getekend. Daarop is duidelijk te zien dat de perceelsgrens in een rechte lijn verloopt. Er is geen uitstulping ter hoogte van de schuur. Ook is op de kaart (zonder deskundige kennis) goed te zien dat het winkelpand van buurman Kees niet op de erfgrens was gebouwd, maar dat er enige afstand was.

Geen navraag gedaan. De situatie op de kaart verschilt nadrukkelijk met de feitelijke situatie zoals die door Teun bij de bezichtiging van het perceel is waargenomen. Daarom had hij nader onderzoek moeten doen naar de juiste ligging van de perceelsgrens. Hij had in ieder geval bij Piet daarover navraag kunnen doen. Die had hem dan kunnen uitleggen hoe de vork in de steel zat.

Wat is dus belangrijk om te weten?

Aansprakelijk? Omdat Teun heeft nagelaten zelf navraag te doen, kan hij Piet niet tegenwerpen dat die geen mededelingen heeft gedaan. Dus Piet is niet aansprakelijk voor de schade, die komt volgens de rechter voor rekening van Teun. De verkoper heeft dus de plicht om alles mee te delen wat voor de koper van belang kan zijn. Doet hij dat niet, dan is hij voor de schade aansprakelijk. Maar dat wordt anders als er bijzondere omstandigheden zijn aan te voeren. Als de koper zelf geen navraag doet terwijl er duidelijk iets mis is, kan hij de verkoper niets verwijten!