ONROERENDE ZAKEN - 06.04.2006

Btw-aftrek bij leegstand?

Bij verhuur van een bedrijfspand kunt u samen met de huurder kiezen (opteren) voor btw-belaste verhuur. De huurder moet het pand dan wel gebruiken voor btw-belaste prestaties, zodat hij de btw over de huurprijs voor ten minste 90% kan aftrekken (voor sommige branches geldt een percentage van 70%). Voordeel van btw-belaste verhuur is, dat u als verhuurder de btw die drukt op de bouw- en onderhoudskosten als voorbelasting in aftrek kunt brengen.

Tijdig in gebruik nemen

Van belang is dat de huurder het pand vóór het einde van het tweede boekjaar volgend op het boekjaar waarin de huur is ingegaan, daadwerkelijk in gebruik neemt. Anders loopt u het risico dat u de btw die u wellicht al in aftrek heeft gebracht, moet terugbetalen.

Tip. Indien u aan ziet komen dat het pand niet vóór het einde van het tweede boekjaar in gebruik zal worden genomen kunt u, indien mogelijk, beter de huurovereenkomst ontbinden.

In dat geval kunt u namelijk uitstel van betaling voor de btw-correctie krijgen. Blijkt dat u binnen maximaal twee jaren na ontbinding opnieuw belast kunt gaan verhuren, dan blijft de correctie zelfs geheel achterwege.

Leegstand

Er kunnen zich problemen voordoen als het bedrijfspand na een periode van btw-belaste verhuur een tijdlang leeg staat. Ook tijdens een periode van leegstand moet u als verhuurder immers kosten maken om het pand in goede staat te houden, zoals kosten van onderhoud en verwarming. De btw op deze kosten is in de regel aftrekbaar, mits u op dat tijdstip het voornemen heeft het bedrijfspand belast te gaan verhuren. Tip. Als het bedrijfspand dan na de leegstandsperiode toch vrijgesteld wordt verhuurd, hoeft de aftrek van de voorbelasting op de onderhoudskosten, e.d. niet te worden gecorrigeerd.

Herzieningstermijn

Vooral binnen de herzieningstermijn (dit is de periode van negen boekjaren na het boekjaar van de eerste ingebruikneming) rijst de vraag of de voorbelasting op de bouw- of aanschafkosten die is toe te rekenen aan de periode van leegstand, moet worden herzien.

U heeft in 2000 een pand laten bouwen waarbij u alle voorbelasting in aftrek heeft gebracht. U bent het pand per 1 juli 2000 belast gaan verhuren. De belaste verhuur duurt tot en met 2006 (zesde boekjaar), in 2007 staat het pand leeg, in 2008 en 2009 wordt bij verhuur niet geopteerd.

Dit betekent dat u eind 2008 en 2009 een tiende deel van de voorbelasting op de bouwkosten moet terugbetalen omdat het pand niet langer belast wordt verhuurd.

Indien u aannemelijk kunt maken dat u in 2007 van plan was het pand opnieuw belast te gaan verhuren, hoeft tijdens de periode van leegstand de voorbelasting niet te worden gecorrigeerd.

Let op. De nadelen van de overgang naar onbelaste verhuur zitten niet alleen in de btw die herzien moet worden. Denk ook aan de btw op onderhoudskosten die niet langer aftrekbaar is en de hogere verzekerde waarde (incl. btw) en dus een hogere premie. Tip. U zou bijvoorbeeld leegstand of herziening kunnen voorkomen door het pand (tijdelijk) onder de marktprijs te verhuren. Het financiële belang van een btw-correctie kan immers vele malen groter zijn.