UW RAADSMAN - 22.12.2006

Nu al de sleutel?

U heeft het vaak genoeg meegemaakt. Nadat alle aktes bij de notaris zijn getekend, worden de sleutels feestelijk overhandigd aan de kopers. Op dat moment gaat officieel het bezit over van de verkoper op de koper. De juridische eigendomsovergang volgt enkele uren later na inschrijving van de akte in het register. Vanaf dat moment komen ook alle lusten en lasten van de woning voor rekening van de nieuwe eigenaar.

Sleutelverklaring

Het komt regelmatig voor dat de koper niet kan wachten tot het moment dat hij eindelijk eigenaar is van de woning en alvast wil beginnen met verbouwen.

Uw cliënt/verkoper heeft daar vaak geen bezwaar tegen, maar toch is een eerdere sleuteloverdracht niet zonder haken en ogen. Om deze reden zult u uw cliënt altijd adviseren een sleutelovereenkomst op te stellen.

Een model sleutelovereenkomst kunt u gratis downloaden van http://vastgoed.indicator.nl (VG 11.01.03).

Hierdoor krijgt de koper de gelegenheid alvast te gaan klussen in het huis, nog voordat het zijn eigendom is. Zo’n sleutelovereenkomst vereist maatwerk. De volgende zaken moeten daarin in ieder geval aan de orde komen.

Welke werkzaamheden? Leg in de sleutelverklaring vast welke werkzaamheden de koper mag verrichten. Tip. Leg vast dat de koper alleen klei­­ne en eenvoudige klussen mag uitvoeren. Spreek af dat die grote verbouwing moet wachten totdat de koper definitief eigenaar is.

Wie is aansprakelijk? Het is van belang in de sleutelverklaring goed vast te leggen dat de verkochte woning op het moment van de sleuteloverdracht, alle eigenschappen bezit die ervan verwacht mogen worden. Zo voorkomt u dat de koper eventuele schade in mindering kan brengen op de koopprijs.

Tip. Leg in de overeenkomst uitdrukkelijk vast dat de koper aansprakelijk is voor schade die door het klussen aan het huis ontstaat.

Wie regelt de verzekering? Het is aan te raden afspraken over de verzekering van de opstal vast te leggen in de sleutelovereenkomst.

Let op. De verzekeraar van de koper kan voor het verlenen van dekking medewerking vragen van de eigenaar van de woning. Als de verzekering nog even op naam van de eigenaar blijft staan, kan zijn verzekeraar problemen maken over de klussende koper. Tip. Informeer bij de verzekeringsmaatschappij wat de beste oplossing is.

Wie betaalt de energiekosten? Partijen kunnen afspreken dat de energiekosten vanaf het moment van overdracht van de sleutels voor rekening van de koper komen. Tip. Neem de meterstanden op in de sleutelverklaring.

Wat vindt de bank ervan? In de meeste hypotheekvoorwaarden is opgenomen dat de eigenaar het pand zelf dient te bewonen. Hij mag de woning dus niet aan een ander in gebruik geven. Formeel zou de bank kunnen eisen dat de geldlening direct wordt afgelost. Tip. Adviseer uw cliënt vooraf te informeren bij zijn bank.

Let op de fiscus. Als u meer afspraken maakt dan hier aangegeven, loopt u het risico dat de koper overdrachtsbelasting moet betalen aangezien hij de economische eigendom heeft verkregen. Tip. Leg vast dat het risico van tenietgaan en van waardeverandering niet overgaan op de koper.