WOZ - 12.10.2007

Studenten, een zomerplaag

Waarde gelijk aan de koopsom? Meestal is de onder normale omstandigheden bepaalde koopsom van een woning een belangrijke aanwijzing voor de WOZ-waarde. Met een marge naar boven of naar beneden, zult u deze koopsom terugzien in de WOZ-waarde van de betreffende woning. Maar wat kunt u doen als blijkt dat de aankoop van de woning toch geen lot uit de loterij is?

Een miskoop

Iemand heeft in de wintermaanden een woning gekocht in een studentenstad voor € 415.000,-. Aanvankelijk is de koper heel tevreden met zijn nieuwe woning, maar in de warme zomermaanden ontdekt hij dat de wijk waarin zijn woning ligt het middelpunt vormt van een bloeiend en luidruchtig studentenleven.

Waarde? Rekening houdend met de enorme overlast die de koper ondervindt, is de waarde van zijn woning aanzienlijk lager. De gemeente stelt de WOZ-waarde echter doodleuk vast op € 412.000,-, rekening houdend met de door de koper betaalde koopsom. De koper vraagt zich af hoe zijn kansen liggen om de WOZ-waarde van zijn woning lager vastgesteld te krijgen.

De rechtbank in Den Haag heeft recentelijk uitspraak gedaan in een dergelijke situatie (LJN: BA9865).

Onder de rechter

Nadat de gemeente het bezwaarschrift had afgewezen, verlaagde zij op basis van een in haar opdracht opgesteld taxatierapport de waarde alsnog tot € 375.000,-. Voor een verdere verlaging van de waarde was geen reden. In de ogen van de gemeente is het immers normaal dat men in een studentenstad overlast ondervindt van studenten.

Bewijslast gemeente. In de procedure moest de gemeente aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank vond dat de gemeente hier niet in was geslaagd. Het taxatierapport dat de gemeente in het geding bracht en de overige argumenten van de gemeente, waren in de ogen van de rechtbank onvoldoende. Het werd de gemeente ook zwaar aangerekend dat zij niet duidelijk kon maken hoe de waarde van de vergelijkingspercelen werd ‘vertaald’ naar deze woning.

Eigenaresse aan zet. De eigenaresse van de woning was nu aan zet om bewijs te leveren. Zij stelde dat door de extreme overlast die zij ondervond, het pand een miskoop was. Zij had de woning in de winter gekocht en ontdekte de overlast pas later. Zij gaf overigens niet aan wat de waarde van het pand dan wel was.

Beslissing rechtbank. De rechtbank vond dat de eigenaresse van het pand in het door haar te leveren bewijs geslaagd was. Het was aannemelijk dat het pand als gevolg van de overlast aanzienlijk minder waard was. Omdat de eigenaresse zelf niet aangaf wat de waarde had moeten zijn, stelde de rechter de waarde vast op € 340.000,-.

Goede voorbereiding en onderbouwing

De eigenaresse van het pand werd kennelijk niet door een adviseur terzijde gestaan. De rechter kwam haar echter zowel bij het beoordelen van het bewijs als bij het vaststellen van de waarde behoorlijk tegemoet. Dit komt vaker voor, maar het is verstandig hier niet bij voorbaat op te rekenen.

Tip. Als uw cliënt de WOZ-waarde voor de rechter wil aanvechten, is een goede onderbouwing van zijn standpunt met een taxatierapport essentieel. Wijs uw cliënt hier vooraf op.