BURENRECHT - 31.10.2007

(Uit)zicht op de buurvrouw: is recht verspeeld?

Als buurman vooraf toestemt met uw bouwplannen of daarop niet reageert, kan buurman dan achteraf daartegen nog bezwaar aantekenen? Of is hij dan simpelweg te laat? Wat is handig om te weten?

Een mooi nieuwbouwproject. In een grote stad in Nederland zou een mooi nieuwbouwproject worden gerealiseerd. Onder het motto: ‘Wonen in een huis naar eigen ontwerp’, mocht iedere toekomstige bewoner zelf zijn eigen architect aanwijzen. Wél werden er door de gemeente van tevoren ‘spelregels’ opgesteld waar iedere bewoner en architect zich aan moesten houden. Volgens die spelregels waren de daken van de woningen óók bestemd als dakterrassen. Maar bij het ontwerp van het dakterras diende rekening te worden gehouden met de privacy van de buren. Het gehele project zou worden uitgevoerd onder begeleiding en met toezicht van de gemeente.

Vooraf overleg. De buren van twee aangrenzende percelen hadden vooraf overleg over het ontwerp van hun woningen. Daarbij werden door de architecten ook maquettes van de woningen getoond. Het ontwerp van één van de woningen voorzag in een dakterras, zoals door de gemeente was goedgekeurd. Daartegen werd op dat moment door de buurman geen bezwaar gemaakt.

Maar; problemen na de oplevering. Ná oplevering van de woningen had de buurman echter bezwaren tegen het dakterras. Vanaf het terras had je inkijk in zijn woning. Daarvoor moest je wél voorover gaan hangen over de halfhoge balustrade. Maar desalniettemin had de buurman daar problemen mee. Door de inkijk had je immers zicht op de buurvrouw als die ’s morgens door de gang naar de badkamer liep. Dit was een inbreuk op hun privacy. Daarom eiste de buurman dat er een verhoogde afscheiding zou komen rondom het terras, waardoor er geen inkijk meer was.

De eigenaar van de woning was het daar niet mee eens. Bij het overleg over het ontwerp van de woning had de buurman niet gereageerd. Daaruit mocht hij toch afleiden dat de buurman toestemming had gegeven voor zijn ontwerp? Maar de buurman keek daar tóch anders tegenaan. Allereerst stelde hij dat pas ná de oplevering duidelijk werd dat inkijk in zijn woning mogelijk was. En daarnaast was hij van mening dat het feit dat hij bij het overleg geen bezwaar had gemaakt, de eigenaar van de woning daarmee niét het recht heeft om een inbreuk te maken op zijn privacy.

In een stad gelden andere normen

Rechter gaf buurman ongelijk. Omdat de woningeigenaar weigerde een hoge afscheiding rondom zijn terras te maken, stapte de boze buurman naar de rechter. Maar helaas voor hem: die gaf hem geen gelijk. Allereerst stelde de Hoge Raad (LJN: AZ8167) dat de buurman er rekening mee moet houden dat in een dichtbebouwd, stedelijk gebied er vanuit de ene woning tot op zekere hoogte inkijk in de andere woning mogelijk is. Dat is in een stad nu eenmaal moeilijk te vermijden.

Recht verspeeld!

Stilzwijgend toestemming gegeven. Maar wat belangrijker is; de rechter stelde óók vast dat de buurman stilzwijgend toestemming had gegeven voor het ontwerp van de woning mét dakterras (zónder afscheiding!). Anders had hij maar bij het overleg daartegen moeten protesteren. De eigenaar van de woning mocht er volgens de rechter op vertrouwen dat hij zonder verdere problemen zijn plannen kon realiseren. Hij mocht er terecht van uitgaan dat de buurman geen bezwaar had tegen het feit dat vanaf een gedeelte van het terras beperkte inkijk in zijn woning mogelijk was. Omdat de buurman bij het voorafgaand overleg zijn mond had gehouden, had hij zijn recht verspeeld.

Als een buurman niet op tijd (bij een overleg) zijn mond opendoet over iets dat hem dwarszit, dan kunt u hem tegenwerpen dat hij stilzwijgend toestemming heeft gegeven. Volgens de rechter kan hij later niet meer klagen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01