Wie betaalt de dwangsom?
Stel, uw cliënt koopt een perceel met daarop een illegaal bouwwerk. De gemeente heeft dwangsommen opgelegd aan de verkoper, maar die heeft deze nooit betaald. Kunnen deze dwangsommen nu op uw cliënt verhaald worden?
Een praktijkgevalletje
In 1994 heeft Janssen zijn huis verbouwd zonder bouwvergunning. De gemeente legt hiervoor dwangsommen op, die Janssen niet betaalt.
In 2007 koopt uw cliënt Pieters het betreffende perceel. De gemeente wil de onbetaald gebleven dwangsommen op Pieters verhalen. Kan dat zomaar?
De woningwet
Van belang is hier artikel 100e van de Woningwet. Dit artikel is op 1 juli 2007 veranderd.
Nieuw artikel. In het nieuwe artikel 100e is bepaald dat het college van Burgemeester en Wethouders in de (oorspronkelijke) besluiten uitdrukkelijk moeten vermelden dat deze dwangsommen ook voor de nieuwe eigenaar gelden. Dat was in dit geval niet gebeurd, waardoor Pieters de dwangsommen niet verschuldigd zou zijn op grond van het nieuwe artikel 100e Woningwet.
Oud artikel. De rechtbank bepaalde echter dat het oude artikel 100e Woningwet van toepassing is. Dit artikel bepaalt dat de dwangsommen overgaan op de nieuwe eigenaar als de besluiten zijn ingeschreven in de openbare registers.
Beslissing van de rechtbank
De rechtbank heeft in deze zaak het volgende bepaald. Omdat de besluiten tot oplegging van dwangsommen dateren uit 2004 en omdat de gemeente deze besluiten in mei 2007 heeft ingeschreven in de openbare registers, is het oude artikel 100e Woningwet van toepassing en niet het nieuwe artikel van 1 juli 2007.
Dat wil dus zeggen dat Pieters, als nieuwe eigenaar, de dwangsommen moet betalen. Hij had immers kunnen weten dat er dwangsommen waren opgelegd, omdat dit in de openbare registers was ingeschreven.
Openbare registers raadplegen
Adviseert u een cliënt bij de aankoop van een onroerende zaak? Raadpleeg dan altijd eerst het Kadaster. Daarin is nl. opgenomen of een bouwwerk overeenstemt met de bouwvergunning.
Is een bouwwerk in strijd met de bouwvergunning gebouwd? Controleer dan of er dwangsommen zijn opgelegd of dat er een aanschrijving tot aanpassing/sloop van het illegale bouwwerk is gedaan.
Let op. Zijn de besluiten genomen vóór 1 juli 2007 en zijn deze ook vóór deze datum in het openbare register ingeschreven? Dan is het oude artikel 100e Woningwet van toepassing. Dat wil zeggen dat uw cliënt verplicht is om de dwangsommen te betalen. Het kan hier om hoge bedragen gaan.
Ontsnappen? Er is echter nog een mogelijkheid om hier onder uit te komen. Het kan zijn dat de dwangsommen zijn verjaard. Als de gemeente deze verjaring niet heeft gestuit, dan hoeft u de dwangsommen niet te betalen. Immers, na verloop van tijd kan de betaling van een vordering niet meer via de rechter worden opgeëist. In dit geval is de verjaringstermijn vijf jaar. De verjaring van een vordering kan gestuit worden door een schriftelijke aanmaning. Hierdoor gaat de verjaringstermijn opnieuw lopen.
Wanneer u een onroerende zaak koopt en het nieuwe artikel 100e Woningwet is van toepassing, dan is het mogelijk dat u deze dwangsommen moet betalen. Hiervoor is wel vereist dat het college van B&W dit in hun besluit tot oplegging van een dwangsom heeft vermeld.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.