VERKOOP - 19.05.2011

Het zal je maar gebeuren!

Tegenslag. Er kan soms een hele tijd liggen tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment van het passeren van de notariële akte.

Gewijzigde omstandigheden?

Ingrijpend. Het kan dan gebeuren dat er sprake is van een verandering die zó ernstig of ingrijpend is, dat de overeenkomst niet tot stand zou zijn gekomen als dit zich op het moment van de aankoop al zou hebben voorgedaan. De vraag is dan of de koop door moet gaan of dat de koper nog van de koop ‘af’ kan.

Belangen. Als er iets ingrijpend verandert, moeten de belangen van beide partijen worden afgewogen. Daarbij gaat het er niet alleen om hoe erg het onheil is dat de koper overkomt, maar ook wie in redelijkheid de schade moet dragen.

Onvoorzien. Een beroep doen op onvoorziene omstandigheden (overmacht) is lastig en slaagt in principe alleen als deze omstandigheden niet voorzien konden worden en voldoende ernstig zijn om wijziging of beëindiging van de overeenkomst te rechtvaardigen. Overeenkomsten moeten immers worden nagekomen.

Huisje, boompje ...

Dramatisch. Een voorbeeld ter illustratie. Stephan koopt samen met Jenny een woning. Net voordat de notariële akte zal worden gepasseerd, pleegt Stephan zelfmoord. Een waar drama dus. Uiteraard wordt de akte niet gepasseerd op de beoogde datum, maar enige tijd later vindt verkoper Mulder dat hij genoeg geduld heeft gehad; hij wil dat Jenny de woning alsnog afneemt.

Weigering. Jenny heeft drie argumenten om te weigeren om de woning af te nemen.

• Zij heeft zich nooit alleen willen verbinden voor deze koop. Zij kan dat zélf gewoon niet betalen.
• Zij is opgenomen geweest in een psychiatrische inrichting en staat nog steeds onder behandeling van een psychiater. Er was dus sprake van een geestelijke stoornis. Zonder deze stoornis zou zij de woning nooit hebben gekocht.
• De dood van haar partner is overmacht, zeker omdat zij de woning (alleen) niet kan betalen.

Niet wachten. Mulder wil niet te lang wachten en verkoopt de woning voor een lagere prijs aan een ander. Hij wil dat Jenny zijn schade betaalt.

Schade betalen ...

Afspraak blijft afspraak. De rechter vindt dat Jenny wel degelijk was gebonden aan de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade die Mulder lijdt. Om een beroep te kunnen doen op een geestelijke stoornis, had zij moeten aantonen dat zij op het moment dat zij de koop sloot, daar al last van had en dat zij daardoor deze overeenkomst eigenlijk niet echt wilde.

Niet zomaar. Volgens de rechter is de enkele aanwezigheid van zo’n stoornis niet voldoende om aan te nemen dat Jenny haar wil niet kon bepalen. De rechter vond de zelfmoord van Stephan wél een onvoorziene omstandigheid, maar niet voldoende reden om de overeenkomst te ontbinden (LJN: BP5406).

Tip. De verkoper hoeft niet ‘zomaar’ akkoord te gaan als de koper onder de koop uit wil na een privédrama. Het is natuurlijk wél prettiger om met elkaar een oplossing te zoeken en niet naar de rechter te hoeven gaan.