UW RAADSMAN - 23.03.2012

Ook na 1 juli nog profiteren van verlaagd tarief

Tarief tijdelijk 2%

Zoals bekend, is de overdrachtsbelasting verschuldigd door de koper en bedraagt deze ‘normaliter’ 6%. In 2011 is goedgekeurd om het tarief te verlagen naar 2%, echter uitsluitend voor zover het de aankoop van bestaande woningen en de daarbij bijbehorende grond betreft.

Tot 1 juli a.s. De staatssecretaris heeft al aangekondigd deze maatregel per 1 juli 2012 niet te zullen verlengen. Dat legt extra druk op eventuele onderhandelingen rond die datum. Potentiële kopers zullen immers nog willen profiteren van dat lage tarief, maar wat als de financiering wat langer op zich laat wachten?

Voor de verkoper bestaat dan de kans dat de koper alsnog afhaakt; immers: 4% extra over de koopsom kan aardig in de papieren lopen.

Dan sluit ik toch tijdig een koopcontract?

Een onderhandse koopovereenkomst is voor beide partijen toereikend, alleen niet waar het de heffing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting betreft.

Daarvoor wordt aangesloten bij de notariële overdrachtsakte (de akte van levering).

“Heer Bommel, verzin een list!”

Groninger akte. Zoals gezegd, na 1 juli 2012 kunt u niet meer profiteren van het verlaagde tarief. Toch is er een oplossing en wel de zogenaamde ‘Groninger akte’.

Die naam ziet op een oud gebruik in Groningen, waar de eigendom soms eerder overging dan op het moment waarop de koopsom werd betaald. En bleef die betaling uit, dan moest de verkoper er uiteraard wel van op aan kunnen dat hij zijn eigendom kreeg teruggeleverd.

Ontbindende voorwaarde. Op grond van de bepalingen in zo’n Groninger akte wordt de woning ‘gewoon’ notarieel geleverd. Er wordt echter een ontbindende voorwaarde in opgenomen en wel ter zake van betaling van de koopsom door de koper op een bepaalde datum (en die kan dus na 1 juli 2012 zijn gelegen). Betaalt de koper vóór die afgesproken datum, dan is er niets aan de hand.

Wat als de koper niet betaalt? Blijft betaling echter uit, dan treedt de ontbindende voorwaarde in werking en is de levering automatisch ontbonden. Daardoor keert de eigendom van de woning weer terug bij de verkoper en van dat feit wordt door de notaris een aantekening in het Kadaster gemaakt. Een aparte notariële akte is daarvoor niet vereist.

Aandachtspunten

Extra zekerheden. In de Groninger akte bouwt u vanzelfsprekend extra zekerheden in omtrent eventueel overdracht van de sleutel, verbod op verhuur, etc.

Allemaal mooi en aardig! Maar als de koper failliet gaat, wat dan?

Aannemende dat de curator de koopsom vóór de afgesproken datum niet zal overmaken, treedt ook dan de ontbindende voorwaarde in werking en krijgt u de woning weer teruggeleverd. Andere schuldeisers kunnen zich daar niet op verhalen.

Tip. De ‘Groninger akte’ kan ook bij uitstek dienst doen bij het risico van overschrijding van de zogenaamde ‘zesmaandstermijn’ bij opeenvolgende leveringen.