Bouwen op grond van de buren?

Toetsing omgevingsvergunning

Bouwaanvraag. Het toetsingskader van een omgevingsvergunning om te bouwen (de vroegere bouwvergunning) ligt vast.

Een aanvraag wordt getoetst aan:

• het bestemmingsplan;
• de redelijke eisen van welstand;
• het Bouwbesluit;
• de gemeentelijke bouwverordening.

Vrijstelling bestemmingsplan? Als een aanvraag in strijd met het bestemmingsplan is, moet afgewogen worden of vrijstelling (afwijking) van het bestemmingsplan mogelijk is. Bij die afweging spelen zogenaamde ‘privaatrechtelijke belemmeringen’ een rol.

Privaatrechtelijke belemmeringen

De buurman ligt dwars. Wat zijn eigenlijk ‘privaatrechtelijke belemmeringen’? Dit zijn belemmeringen van privaatrechtelijke aard die een bouwplan kunnen frustreren. Denk bijvoorbeeld aan het bouwen op de grond van de buurman die daarvoor geen toestemming wil geven.

Naar de rechter. De burgerlijke rechter is de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering de bouwactiviteit in de weg staat. Soms moet de bestuursrechter (de rechtbank of de Raad van State) er echter (later) ook iets over zeggen.

Wat speelde er?

Overkapping. In een recente uitspraak (LJN: BY0377) ging het om het uitbreiden van een overkapping door het plaatsen van een muur.

Het college had daarvoor ontheffing van het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning om te bouwen verleend.

Niet op mijn grond. De buurman maakte daartegen bezwaar. Volgens hem was duidelijk dat het bouwplan deels op zijn grond was geprojecteerd.

Evident of niet?

Was het echt heel duidelijk? De juridische discussie spitst zich in dit soort zaken toe op de vraag of er sprake is van een ‘evidente’ privaatrechtelijke belemmering. Met andere woorden: was het bij de aanvraag van de vergunning zo duidelijk en voor de hand liggend dat er privaatrechtelijke belemmeringen waren dat de vergunning niet verleend had kunnen worden?

De Raad van State volgt een vaste lijn in de rechtspraak: “Een privaatrechtelijke belemmering is eerst evident, indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het bouwplan voorzien is op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten.”

Hoe liep deze zaak af?

In deze zaak was er geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Uit de vergunningaanvraag noch uit de kadastrale tekening kon zonder meer worden afgeleid dat het bouwplan was voorzien op grond van de tegenpartij.

De vergunning was dus terecht verleend door de gemeente. Voor de buurman zit er niets anders op dan naar de burgerlijke rechter te stappen om de zaak op te lossen. Hij wordt zo wel op kosten gejaagd. Wellicht had tijdig onderling overleg een oplossing kunnen bieden.