IN DE KIJKER - 21.02.2013

Ouderdomsclausule in koopcontract

Garantie of uitsluiten?

Verkoper niet aansprakelijk. Het Hof Amsterdam (LJN: BY2322) heeft onlangs geoordeeld dat de gebreken aan de elektrische installatie en aan de badkamer van een woning volledig voor risico van de koper kwamen. Dit omdat de verkoper een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewonings-clausule had opgenomen in het koopcontract.

Garanties. De verkoper had echter óók gegarandeerd dat het woonhuis geschikt was voor een normaal gebruik. De koopovereenkomst bevatte de volgende standaardbepaling, zoals ook opgenomen in artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.” Op grond van deze bepaling oordeelde de rechtbank dat de gebreken voor risico van de verkoper kwamen, maar het Hof oordeelde anders.

Woonhuis gekocht van een belegger

De zaak. Koper Korevaar kocht een woning (gebouwd in 1927) van beleggingsmaatschappij Bevers. Bevers heeft deze woning altijd verhuurd en nooit zelf bewoond. Vóór de verkoop zijn de badkamer én de elektrische installatie vernieuwd. In de verkoopbrochure, in de koopovereenkomst én in de leveringsakte zijn een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen.

De clausules. De ouderdomsclausule bepaalt dat Korevaar vanwege de leeftijd minder eisen mag stellen aan de kwaliteit dan bij nieuwe woningen. De niet-zelfbewoningsclausule legt vast dat Bevers niet op de hoogte kan zijn van eventuele gebreken omdat hij de woning zelf nooit bewoond heeft.

En dan gaat het mis. Na de levering constateert Korevaar gebreken en vordert hij € 18.000,- van Bevers. De rechtbank wijst deze vordering toe.

Hoe lossen we dit op?

Tegenstrijdigheid. Hoe verhouden de hiervoor genoemde clausules zich tot de garantiebepaling in NVM-contracten? En gelden deze clausules ook voor de verbouwingswerkzaamheden die vlak voor de levering zijn uitgevoerd?

Het Hof. Volgens het Hof kunnen de clausules ook betrekking hebben op de recente verbouwingswerkzaamheden. Deze kunnen van meer of minder goede kwaliteit zijn en meer of minder goed op de oude situatie aansluiten. Ook de onlangs uitgevoerde werkzaamheden aan de badkamer en de elektrische installatie vallen zo onder de reikwijdte van de clausules. Volgens het Hof had de koper gewaarschuwd moeten zijn door de clausules en eventueel een keuring moeten laten uitvoeren. Nu hij dat niet heeft gedaan, kan hij de kosten niet op de verkoper verhalen.

Conclusie. In zijn algemeenheid is de aanwezigheid van gebreken in strijd met de garantieverklaring van Bevers. Het Hof bevestigt echter dat een koper zich niet op deze garantiebepaling kan beroepen als over gebreken afwijkende clausules zijn opgenomen in het contract.

Tip. Bemiddelt u bij woningen van een ouder bouwjaar? Neem dan altijd een ouderdomsclausule op in het contract. Treedt u op voor een partij die de woning altijd heeft verhuurd? Neem dan ook een niet-zelfbewoningsclausule op. Zo voorkomt u aansprakelijkheid van uw opdrachtgever, de verkoper, voor gebreken.