AANSPRAKELIJKHEID - 13.03.2013

Geen vraag naar dure appartementen, wiens risico?

Nieuwbouwplan luxe koopappartementen. Een projectontwikkelaar heeft van een gemeente het oude gemeentehuis gekocht. Het is de bedoeling het pand te slopen en een nieuwbouwplan te realiseren voor de bouw van 124 luxe appartementen. De overeenkomst wordt getekend op 30 juni 2006. In de overeenkomst staat dat de overdracht uiterlijk op 31 december 2011 zal plaatsvinden, of zoveel eerder of later als de gemeente aangeeft het pand te kunnen ontruimen.

Bouwgrondkoper wil van contract af

Dwaling. Nog voordat de eigendomsoverdracht plaatsvindt, wil de koper de overeenkomst echter ontbinden. Daarbij beroept hij zich op dwaling. Intussen heeft hij namelijk kennisgenomen van het rapport ‘Woningmarktverkenning’ dat in 2003 in opdracht van de gemeente is opgesteld. Uit dat rapport blijkt dat er in de toekomst een overschot zal zijn aan dure appartementen. De gemeente was daarvan op de hoogte, maar de koper niet! Die kwam daar pas later achter. Hij stelt dat de gemeente hem had moeten informeren en dat hij het contract nooit zou hebben gesloten als hij op dat moment de inhoud van het rapport kende.

Zware bewijslast! Volgens de rechter kan het beroep van de koper alleen maar slagen als hij bewijst dat:

1. hij het contract is aangegaan op basis van een onjuiste voorstelling van zaken die is veroorzaakt doordat de gemeente onvolledige informatie heeft verstrekt;
2. dat het voor de gemeente duidelijk moet zijn geweest dat die informatie voor de koper essentieel was.

Niet doorslaggevend. De rechter stelt vast dat de koper een professionele partij is die al jaren in de gemeente en in de directe omgeving actief is. Van een dergelijke partij mag worden verwacht dat die op de hoogte is van de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt. Het lijkt dan ook niet waarschijnlijk dat het rapport uit 2003 voor de koper bij de aankoop van het oude gemeentehuis van doorslaggevend belang zou zijn geweest. Ook stelt de rechter vast dat hij als kopende partij het blijkbaar niet de moeite heeft gevonden om zelf onderzoek te verrichten naar de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt.

Achterhaald. De gemeente wijst er nog op dat het rapport van 2003 maar een beperkte waarde heeft. Het gaat om een woningmarktverkenning, maar ook niet meer dan dat. Getracht is om het woningaanbod in beeld te brengen, “maar dat is geen hard gegeven”. Ook is er in 2005 een nieuw rapport ‘Woonvisie’ opgesteld, waardoor het rapport van 2003 gedeeltelijk achterhaald is. De gemeente vond het dan ook niet van belang om nog te verwijzen naar het rapport uit 2003.

Hoe oordeelt de rechter nu?

De Rechtbank Haarlem (12 september 2012, LJN: BY6166) vindt dat het de gemeente niet duidelijk was of had moeten zijn dat de informatie uit het rapport van 2003 voor de koper essentieel was om tot aankoop van het oude gemeentehuis over te gaan. Van dwaling kan dan ook geen sprake zijn. De koper moet zijn verplichtingen uit de overeenkomst nakomen, óók al zal dat voor hem alleen maar verliesgevend zijn. Dat is nu eenmaal het risico van een koper. Plus dat hij alle proceskosten (€ 2.928,-) moet betalen.