BEDRIJFSHUUR - 27.11.2015

Wat verhuur ik eigenlijk bij mijn bedrijfspand?

Wettelijk kader

Terbeschikkingstelling. De wet bepaalt in artikel 7:203 BW dat de verhuurder verplicht is om de bedrijfsruimte ter beschikking te stellen aan de huurder. De wet bepaalt echter niet hoe en in welke omvang de zaak ter beschikking moet worden gesteld. Er is alleen bepaald dat deze geen gebreken mag vertonen (artikel 7:204 lid 2 BW) .

Dat leidt tot problemen! Een veelvoorkomend probleem is dat er niet duidelijk genoeg wordt afgesproken wat er wel en niet wordt gehuurd. Dat leidt tot problemen omdat bij zaken die niet tot het gehuurde behoren, de verhuurder niet verplicht is gebreken te verhelpen. Hij hoeft geen onderhoud en vervanging uit te voeren. Tip. Maak duidelijke afspraken bij aanvang van de huur.

Een metertje meer of minder

Oppervlakte. Tussen partijen ontstaat vaak discussie over het aantal gehuurde vierkante meters. Vaak staat de oppervlakte wel vermeld, maar is daarbij onvermeld gebleven of dit de brutovloeroppervlakte (BVO), de nettovloeroppervlakte (NVO) of de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) betreft.

Dat maakt verschil! Bij de huur van winkelruimte is het gebruikelijk om de vloeroppervlakte aan te duiden als BVO. In winkelcentra worden de servicekosten en promotiekosten doorgaans aan de BVO gekoppeld. In zo’n geval kán, omdat de NVO lager is dan de BVO, het goed uitonderhandelen een groot verschil maken in de kosten voor de huurder c.q. de opbrengsten voor de verhuurder.

Jammer maar helaas. Dit klemt eens te meer omdat in huurcontracten vaak een bepaling staat opgenomen op grond waarvan verschil tussen het ‘afgesproken’ metrage en de werkelijke afmetingen nooit kan leiden tot een aanspraak van de huurder richting de verhuurder. Het standaard ROZ-model winkelruimte 2012 bevat in artikel 1.7 zo’n bepaling. Tip. Laat een officiële meting uitvoeren en hecht deze bij aanvang van de huur aan het contract! Zorg dat de meting gebeurt volgens de NEN 2580-norm.

Gemeenschappelijke ruimten

Koude kermis. Naast het aantal vierkante meters moet er duidelijkheid bestaan over eventuele gemeenschappelijke ruimten waarvan de huurder gebruik mag maken. Bij kantoren is het de vraag of algemene voorzieningen, zoals liften of een receptie op de begane grond, voor gemeenschappelijk gebruik van alle huurders beschikbaar zijn. Een huurder kan van een koude kermis thuiskomen als hij dacht gebruik te kunnen maken van de receptie, terwijl deze exclusief is verhuurd aan een andere huurder in het pand.

Duidelijke afspraken. Breng duidelijk in kaart welke algemene ruimten in het pand aanwezig zijn en in welke mate een huurder hiervan gebruik kan maken. Daarbij is het ook van belang om te bepalen of hiervoor servicekosten moeten worden betaald en welk aandeel een huurder hierin heeft. Het kan andersom ook zo zijn dat een huurder géén gebruik wil maken van bepaalde voorzieningen. Tip. Dit moet dan expliciet in het huurcontract vermeld worden.

Oppassen. Zorg als verhuurder dat zowel bij aanvang als einde van de huur duidelijk is wat er wordt verhuurd en hoe er moet worden opgeleverd.