Buurman heeft ingestemd. Overbouw niet afgebroken!

Overbouw. Jan heeft aan de achterzijde van zijn woning een aanbouw gerealiseerd. De aanbouw heeft een balkon en een zijraam. De aanbouw is gedeeltelijk geplaatst op de grond van buurman Piet. Dat betekent dat er sprake is van overbouw.

Ruzie. Een aantal jaren later raakt de verhouding tussen de beide buren ernstig verstoord. Daarom eist Piet dat de overbouw wordt afgebroken. Jan heeft onrechtmatig gehandeld door inbreuk te maken op zijn eigendomsrecht. Daar heeft hij nooit toestemming voor gegeven. Ook is er sprake van ernstige hinder. Vanaf zijn balkon en zijraam heeft Jan vrij uitzicht op het terras van Piet. Dat is een inbreuk op zijn privacy!

Inbreuk op eigendomsrecht?

Over de erfgrens. De overbouw die door Jan is gerealiseerd, is in strijd met het eigendomsrecht van Piet. Al tijdens de bouw kon er geen twijfel over bestaan dat Jan overbouw aan het plegen was. De fundering van de buitenmuur loopt namelijk overduidelijk over de erfgrens heen. Dat is voor iedereen zichtbaar. Jan geeft ook toe dat er sprake is van overbouw.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Ingestemd? Voor de rechter gaat het om de vraag of buurman Piet daarmee heeft ingestemd. Als dat het geval is, dan is er geen sprake meer van onrechtmatig handelen door Jan. Toestemming door Piet is nooit schriftelijk vastgelegd. De wet zegt dat het geven van toestemming ‘vormvrij’ is. Dat betekent dat er ook stilzwijgende toestemming mogelijk is. Dan moet worden bewezen dat uit gedragingen (of stilzitten!) van Piet de toestemming kan worden afgeleid. Daardoor moet bij Jan de gerechtvaardigde indruk zijn gewekt dat het hem vrijstond om de overbouw te realiseren. De bewijsbal daarvoor ligt bij Jan!

Bewijs slaagt. Jan slaagt in dat bewijs. Want uit foto’s die tijdens de bouw zijn genomen, blijkt dat Piet en zijn echtgenote regelmatig ter plekke aanwezig zijn geweest. Ze hebben toen nooit tegen de overbouw geprotesteerd. Toen de relatie tussen de beide buren nog goed was, heeft Piet zelfs regelmatig een handje meegeholpen. Plus dat Piet zelf bouwplannen heeft waarbij de erfgrens in het hart van de bouwmuur ligt. In verband met zijn toekomstige bouwplannen had hij dus alle belang bij het geven van stilzwijgende toestemming.

Stilzwijgend toestemming gegeven

Meegeholpen. Ook voor het balkon en het zijraam mag Jan erop vertrouwen dat Piet daarvoor stilzwijgend toestemming heeft gegeven. Uit foto’s blijkt dat Piet nog heeft meegeholpen toen het zijraam en de balustrade van het balkon al waren geplaatst. De gevolgen voor de lichtinval en de privacy moeten voor hem duidelijk zijn geweest.

Moraal van dit verhaal. Uit het meehelpen mocht Jan redelijkerwijs begrijpen dat Piet instemde met het zijraam en het balkon en de gevolgen daarvan voor wat betreft de beperking van zijn privacy. Foto’s (en bijv. getuigen) hebben dus goede bewijswaarde. Hof Den Haag, 09.10.2015 (GHDHA:2015:2655) , oordeelt dat Piet stilzwijgend toestemming heeft gegeven en dat hij daar nu niet meer op terug kan komen. Jan hoeft niets af te breken. Piet moet € 2.543,- aan proceskosten betalen.