BEDRIJFSHUUR - 14.01.2016

Contractsovername: je moet bij een ander zijn. Toch?

Wat speelde er?

Overeenkomst ‘omzetten’. Sinds 1 april 2007 huurt Actief Zorg een bedrijfsruimte van WonenBreburg voor de duur van twee jaar en aansluitend nog eens drie jaar.

Eind 2010 verzoekt Actief Zorg per e-mail aan WonenBreburg de huurovereenkomst ‘om te zetten’ naar Zorgacademie Eigenwijs.

Allonge. Hierna wordt een allonge (bijlage bij het huurcontract) opgesteld waarin is opgenomen dat de naam van Actief Zorg B.V. is gewijzigd in Zorgacademie Eigenwijs B.V. i.o.. De allonge wordt ondertekend door Actief Zorg en WonenBreburg, maar niet door Zorgacademie Eigenwijs.

Huurbetaling. Actief Zorg betaalt nog tot 31 januari 2011 de huur. Daarna wordt er geen huur meer betaald en Zorgacademie Eigenwijs gaat in juni failliet. Na een jaar maant WonenBreburg, Actief Zorg tot betaling van de huurpenningen. Actief Zorg is verbaasd: Zorgacademie Eigenwijs heeft het huurcontract toch overgenomen?

Is de contractovername correct?

Voor contractsovername is vereist:

1. een akte tussen de oude en de nieuwe huurder waarbij de huurovereenkomst wordt overgedragen. Dit moet altijd in een schriftelijke overeenkomst worden vastgelegd. Mondelinge afspraken zijn niet voldoende;
2. medewerking van de verhuurder aan de contractsovername. Deze medewerking is vormvrij en kan dus uit feiten en omstandig-heden blijken. Tip. Voorkom bewijsproblemen en leg de medewerking schriftelijk vast.

Driepartijenovereenkomst. Voorkom problemen en stel een driepartijenovereenkomst op waaruit blijkt dat het huurcontract wordt overgedragen en de verhuurder zijn medewerking verleent. Tip. Zorg dat álle partijen, de oude en de nieuwe huurder én de verhuurder, het document ondertekenen.

Wat zegt de rechter?

Geen akte. In deze zaak oordeelde het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 18.05.2015 (GHSHE:2015:1693) , dat niet aan de voorwaarden voor contractsovername was voldaan. Uit de allonge kon het Hof wel afleiden dat verhuurder WonenBreburg haar medewerking had verleend aan de contractsovername. De akte tussen de oude huurder en de nieuwe huurder ontbrak echter. De allonge was immers niet ondertekend door Zorgacademie Eigenwijs en ook uit andere stukken kon de akte niet worden afgeleid.

Niks overname ... Dit kwam Actief Zorg duur te staan: zij was nog steeds de hurende partij. Het Hof kwam Actief Zorg nog enigszins tegemoet en beperkte de achterstallige huur omdat zij vond dat WonenBreburg te lang stil had gezeten.

Moet u als verhuurder meewerken?

Indeplaatsstelling. Als verhuurder kunt u weigeren mee te werken: contractsovername is dan niet mogelijk. Als er sprake is van middenstandsbedrijfsruimte kan de huurder echter wel contractsovername (‘indeplaatsstelling’) afdwingen. Onder bepaalde omstandigheden kunt u als verhuurder dan door de rechter gedwongen worden uw medewerking te verlenen.