FISCOTIP - 20.01.2016

Lagere WOZ-waarde kent onverwachte voordelen

Bezwaar tegen te hoge WOZ-waarde. Een te hoge WOZ-waarde kost veel geld. Daarom worden veel WOZ-beschikkingen aangevochten. Dit is vaak de moeite waard, want uit onderzoek blijkt dat van alle WOZ-bezwaren zo’n 45% succes heeft. Het levert gemiddeld 10% waardedaling op. Naast een besparing op OZB en heffingen kan dit ook nog eens leiden tot een fors minder hoge aanslag vennootschapsbelasting. Hoe zit dat?

Afschrijven op bedrijfspand gelimiteerd

Aftrekbeperking. Dit nadeel van een hoge WOZ-waarde doet zich voor als hierdoor afschrijven op uw bedrijfspand niet meer mogelijk is.

Pand in eigen gebruik. Bij een pand in eigen gebruik mag u maximaal afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde. Is deze grens bereikt, dan kunt u dus niet meer afschrijven.

Beleggingspand. Op een pand dat u ter belegging aanhoudt, kunt u slechts afschrijven tot 100% van de WOZ-waarde. Hiervan is sprake als u een pand voor 70% of meer ter beschikking stelt aan derden. Tip. Als ‘derde’ wordt niet aangemerkt uw partner of uw minderjarig kind of dat van uw partner. Ook een BV waarin u of een van genoemde personen een aanmerkelijk belang heeft, wordt niet als derde aangemerkt. Dit betekent dat u dan dus ruimer kunt afschrijven.

Voorbeeld. Pand in eigen gebruik. Aanschafwaarde: € 500.000,-. Gebruiksduur: 40 jaar. Restwaarde: € 50.000,-. Boekwaarde begin boekjaar: € 275.000,-. WOZ-waarde: € 540.000,-.

Uitwerking. U kunt maximaal afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde, oftewel: tot € 270.000,-. De normale afschrijving is 2,5% x (€ 500.000,- -/- € 50.000,-) = € 11.250,- per jaar. Daardoor komt u echter onder het maximum. De afschrijving is beperkt tot € 275.000,- -/- € 270.000,- = € 5.000,-.

WOZ-waarde aanvechten

Wat scheelt dit? U kunt proberen de WOZ-waarde aan te vechten en zodoende de afschrijvingslimiet te verhogen. Bij een WOZ-waarde van bijvoorbeeld € 470.000,- is uw afschrijving voor de komende drie jaar zeker gesteld. Bij een tarief van 20% scheelt dit al € 7.000,- aan belasting.

Model ‘Bezwaarschrift WOZ-beschikking gemeente’ en ‘Overzicht van waardedrukkende factoren WOZ-waarde’ (BT 20.22.03)

Langetermijneffect. Op termijn, bij verkoop van uw gebouw, betaalt u dan echter meer belasting omdat u een hogere boekwinst realiseert. Naarmate deze termijn verder weg ligt, is dit nadeel beperkter omdat de contante waarde van de belastingclaim afneemt. Bovendien kunt u bij verkoop mogelijk gebruikmaken van de herinvesteringsreserve. Het afrekenen van de fiscale claim verschuift dan nog verder naar de toekomst.

Alternatief: sale & lease back

Verkopen en terughuren. Lukt het niet de WOZ-waarde naar beneden aan te passen, dan biedt mogelijk een zogenaamde sale & lease backconstructie uitkomst. Bij deze constructie verkoopt u het pand aan een derde, bijvoorbeeld een vastgoedmaatschappij, en huurt u het weer terug. De huurtermijnen zijn voor u voor 100% aftrekbaar van de winst en komen dan als het ware in de plaats van de afschrijvingstermijnen.