RECHT VAN DE BOUW - 20.01.2016

Stankoverlast zonder bewijs niet voor rekening aannemer

Als er na oplevering sprake is van stank, is de aannemer dan automatisch voor dat gebrek aansprakelijk? Of komt er meer bij kijken? Bij wie ligt de bewijsbal? Wat zegt de rechter?

Bouw woning. Collega-aannemer Jan heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. Op de overeenkomst is de Woningborg Garantie- en waarborgregeling 2010 van toepassing verklaard. Op basis daarvan garandeert Jan dat het werk voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en dat het werk wordt uitgevoerd volgens de eisen van goed en deugdelijk werk.

Stank

Klagende klant. De bouw wordt zonder problemen opgeleverd. Daarna klaagt de opdrachtgever over stankoverlast in een van de slaapkamers. Hij wil dat Jan onmiddellijk begint met herstelwerk. Anders eist de opdrachtgever € 30.000,- schadevergoeding zodat hij het werk door een andere aannemer kan laten uitvoeren.

Geen bewijs. Jan is niet onder de indruk. Bij de oplevering van de bouw was er geen sprake van stankoverlast. Daarna zijn er door anderen nog werkzaamheden uitgevoerd en is de opdrachtgever het huis gaan bewonen. Als er al sprake is van stankoverlast, wat Jan betwijfelt, dan is door de opdrachtgever op geen enkele wijze aangetoond dat de stank te wijten is aan een niet-deugdelijke uitvoering van het werk of een schending oplevert van de Woningborggarantie die door hem is afgegeven.

Afbreken? Een deskundige stelt vast dat het werk door Jan op deugdelijke wijze is uitgevoerd. Er zijn door hem geen onvolkomenheden geconstateerd. Wel is er sprake van stank in de logeerkamer. Maar om de oorzaak daarvan te achterhalen, moet er destructief onderzoek worden verricht. Het meest voor de hand liggend is om de spouwmuur te inspecteren. Daarvoor moet de aftimmering en het stelkozijn worden verwijderd.

Oordeel van de bouwrechter

Bouwkundige tekortkoming? Ook de rechter neemt een muffe lucht waar in de logeerkamer. Volgens Jan is de oorzaak daarvoor niet te zoeken in de spouwmuur. Hij stelt dat de woning luchtdicht is gebouwd. Ook kan het niets te maken hebben met de riolering, want die ligt op een heel andere plaats. Volgens de rechter kunnen er tal van oorzaken zijn voor de muffe lucht. Hij kan zich voorstellen dat de opdrachtgever dit als onprettig ervaart. Er is echter niet aannemelijk gemaakt, laat staan bewezen, dat er sprake is van een bouwkundige tekortkoming waarvoor Jan aansprakelijk is.

Constructiefout? Slechts in uitzonderlijke gevallen oordeelt de rechter dat er destructief onderzoek moet worden verricht door een deskundige die door de rechtbank wordt benoemd. Dan moet er in ieder geval sprake zijn van een duidelijke aanwijzing of een begin van bewijs dat er sprake is van een constructiefout of een fout bij de uitvoering van het werk die aan de aannemer kan worden verweten. Dat is hier niet het geval.

Uitspraak. De Raad van Arbitrage Amsterdam, 10.12.2015 (nr. 80899) , oordeelt dat er geen destructief onderzoek wordt verricht en dat Jan niet voor enig gebrek aansprakelijk is. Uiteraard staat het de opdrachtgever altijd vrij om zelf de sloophamer ter hand te nemen. Maar de kosten daarvoor zal hij zelf moeten betalen!

Schrijf uw lastige klant dat hij volgens de bouwrechter de bewijsbal heeft. Want alleen als uw opdrachtgever kan bewijzen of op zijn minst aannemelijk kan maken dat er sprake is van een bouwkundige tekortkoming, bent u volgens de bouwrechter als aannemer aansprakelijk.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01