Raam en balkon vlak bij de erfgrens?

Te dicht bij de grens. Jan is eigenaar van een appartement. Zijn appartement ligt aan de zijkant van het complex, op een afstand van minder dan twee meter van het perceel van buurman Piet. Die wordt daar niet vrolijk van. Volgens hem kijk je vanuit het raam en vanaf het balkon van Jan zomaar op zijn erf. Dat is een inbreuk op zijn privacy.

Toezegging. Volgens Piet heeft de aannemer tijdens de bouw van het appartementencomplex toegezegd dat de ramen en balkons die zich binnen een afstand van twee meter van de perceelsgrens bevinden, zodanig worden aangepast dat er geen vrije inkijk op zijn erf mogelijk is. Maar daar is niets van terechtgekomen. Dus eist hij dat het raam vaststaand wordt gemaakt en van ondoorzichtig glas wordt voorzien. Tevens moet aan de rand van het balkon over de volle breedte een schot met een hoogte van 1,80 m worden aangebracht.

Geen actie. Jan is niet van plan om actie te ondernemen. Met een mogelijke toezegging van de aannemer heeft hij niets te maken, want daar is hij niet bij geweest. Ook vindt hij de eis van Piet zwaar overdreven. Vanaf zijn balkon en vanuit zijn raam kijkt hij rechtstreeks op het dak van de schuur van Piet. Hij moet zich al helemaal voorover buigen wil hij een glimp van Piet (of zijn echtgenote!) op zijn erf kunnen opvangen. Dus met de inbreuk op diens privacy valt het wel mee.

Wat zegt de wet? De wet zegt dat het niet is toegestaan om binnen een afstand van twee meter van de grenslijn van het perceel van de buurman, vensters of andere muuropeningen dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, indien deze uitzicht geven op het naburige erf.

Wanneer wel toegestaan?

Vier uitzonderingen. Op de wettelijke regel bestaan vier uitzonderingen. Het is namelijk wel toegestaan om binnen de afstand van twee meter doorzichtige ramen of balkons te hebben als:

1. het pand grenst aan de openbare weg of openbaar water;
2. de bestaande situatie tenminste 20 jaar door de buurman wordt gedoogd. Er is dan sprake van verjaring;
3. de buurman toestemming heeft gegeven (zwart-op-wit ‘voor akkoord’ laten tekenen!);
4. het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van het raam of balkon zich bevindende muur.

Hoe oordeelt de rechter?

Als de Rechtbank Gelderland, 14.04.2016 (RBGEL:2016:2083), de situatie ter plekke gaat bekijken, stelt deze vast dat het uitzicht vanaf het balkon of vanuit het raam wordt belemmerd door het dak van de schuur die zich op het perceel van Piet bevindt. Deze schuur staat binnen een afstand van twee meter van het appartement. Dat betekent dat de vierde uitzondering van toepassing is zodat er geen strijd is met de wettelijke regel.

Ook heeft Piet nauwelijks belang bij zijn eis om het raam ondoorzichtig te maken en om een hoog schot op het balkon te plaatsen. Want alleen als iemand zich ver voorover buigt, heeft hij zicht op het erf van Piet. De rechter wijst daarom de eis van Piet van de hand. Jan mag het raam laten zitten en hoeft geen schot op zijn balkon te plaatsen. Maar veel uitzicht heeft hij toch al niet!