Gedwongen ontruiming na executoriale verkoop?

Executoriale verkoop

Parate executie. Als een woningeigenaar zijn hypotheek niet betaalt, heeft de hypotheekhouder (vaak de bank) het recht van parate executie. De bank mag de woning dan zonder tussenkomst van de rechter verkopen en zijn eigen vordering voldoen met de opbrengst daarvan. Als uitgangspunt vindt de verkoop van de woning plaats op een openbare veiling, ten overstaan van de notaris.

Onderhandse verkoop. De onroerende zaak kan echter ook onderhands worden verkocht. In dat geval wordt op verzoek van de hypotheekhouder of hypotheekgever aan de voorzieningenrechter gevraagd om te bepalen dat de executoriale verkoop onderhands plaatsvindt. Let op.  De rechter zal in principe alleen toestemming geven als het onderhandse bod hoger ligt dan de opbrengst die bij de openbare veiling kan worden verwacht.

Oorspronkelijke eigenaar blijft zitten

Toestemming van de rechter. Piet is eigenaar van een woning die hij met een hypotheek gefinancierd heeft. Vanwege zijn betalingsachterstand heeft de bank besloten om de woning executoriaal te verkopen. Daarna brengt Kees een onderhands bod uit op de woning. Omdat dit de hoogst te verwachten opbrengst is, geeft de rechter toestemming om het pand onderhands te verkopen.

Ontruimingstitel? Kees verzoekt Piet per brief om de woning binnen een bepaalde termijn te verlaten. Piet weigert dit echter. Hij is het niet eens met de executoriale verkoop en stelt dat hij niet tot ontruiming veroordeeld is. Kees meent echter dat hij een dergelijke veroordeling niet nodig heeft, omdat de koper bij een onderhandse verkoop van rechtswege een ontruimingstitel krijgt, net zoals bij een openbare executieverkoop. Bovendien vindt Kees dat een executoriale verkoop een ontruimingsverplichting inhoudt.

Wat zegt de rechter?

Geen verzoek tot ontruiming. Uit het kort geding dat Kees is gestart, blijkt dat de Rechtbank Gelderland, 15.11.2017 (RBGEL:2017:5865) , de redenering van Kees niet volgt. Volgens de rechter wordt er namelijk alleen bij een openbare verkoop van rechtswege een ontruimingstitel verkregen. Daarnaast blijkt uit de wet dat Kees eenvoudig een ontruimingstitel had kunnen krijgen door daarom te verzoeken. De voorzieningenrechter beslist dus alleen over een gedwongen ontruiming als daarom is verzocht. Tip.  Neem in het verzoekschrift tot onderhandse executoriale verkoop altijd ook een verzoek tot opruiming op.

Toch ontruimen. Desondanks moest Piet de woning alsnog ontruimen. Kees heeft de rechter namelijk (subsidiair) ook verzocht om Piet alsnog tot ontruiming te veroordelen. Deze vordering wordt wel toegewezen, omdat Piet door de executoriale verkoop zonder recht of titel in de woning verblijft. Let op.  Omdat er sprake was van een kort geding, moest er voor toewijzing bovendien een spoedeisend belang aanwezig zijn. Vanwege de zeer slechte onderhoudsstaat van de woning, was dit spoedeisende belang volgens de rechter aanwezig. Ook bij bijvoorbeeld de aanwezigheid van een wietkwekerij kan er sprake zijn van een spoedeisend belang. Als er geen spoedeisend belang is, moet er een bodemprocedure aanhangig worden gemaakt. Een ontruimingstitel kan dan wel jaren op zich laten wachten.