UW RAADSMAN - 16.08.2019

Opletten bij verkoop ouderlijke woning aan kinderen

Wat speelde er bij de rechter?

Moeder en dochter wonen samen. In een recente zaak voor Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:992) gaat het om een moeder en dochter die samen in de woning van moeder wonen. Enkele maanden voor het overlijden van moeder, zij was mogelijk al ziek, verkoopt zij de woning aan haar dochter. Hiervoor gaat de dochter een lening aan bij haar moeder.

Lage verkoopprijs woning. De verkoopprijs van de woning bedraagt € 155.000. Dit is aanzienlijk lager dan de WOZ-waarde van € 204.000. Bij de taxatie is er namelijk rekening mee gehouden dat moeder na de verkoop samen met haar dochter in de woning blijft wonen.

Schenkingsvrijstelling eigen woning. De lening van moeder aan dochter wordt vervolgens weggewerkt via een schenking. Deze kan voor € 100.000 belastingvrij plaatsvinden, omdat deze verband houdt met de aankoop van een eigen woning door dochter. Over de overige € 55.000 betaalt de dochter € 5.500 schenkbelasting.

Anti-misbruikbepaling

Aanzienlijke belastingbesparing. Deze verschuldigde schenkbelasting is aanzienlijk lager dan de erfbelasting die verschuldigd zou zijn als de woning gewoon zou vererven. Dan zou immers de gehele waarde van de woning worden belast. Bovendien zou het erfbelastingtarief hoger uitpakken omdat moeder ook nog spaargeld heeft.

Realistische huur. In de fiscale wetgeving is een anti-misbruikbepaling opgenomen om te voorkomen dat kinderen de ouderlijke woning buiten de erfenis houden door deze eerder te kopen. Als de ouder het vruchtgebruik (recht van bewoning) houdt, dan wordt de woning toch tot de erfenis gerekend. Dit is alleen anders als de ouder een vergoeding van minimaal 6% van de waarde van de woning aan de kinderen betaalt.

Niets vastgelegd. De familie stelde dat de anti-misbruikbepaling hier niet gold, omdat er geen formeel vruchtgebruik aan moeder was verleend.

Een beetje genot is ook genot

Woning hoort bij erfenis. De rechter oordeelt echter dat dit geen verschil maakt. Het feit dat moeder na de verkoop nog het genot van bewoning had, is voldoende om de anti-misbruikbepaling in werking te doen treden. De woning moet dus tot de erfenis worden gerekend. De eerder betaalde schenkbelasting mag wel worden verrekend. Let op.  Uit deze uitspraak blijkt dus dat een beetje genot al voldoende is om een dergelijke constructie fiscaal de das om te doen.

Hoe moet het dan wel?

Opzetjes met ouderlijke woningen en vruchtgebruik hebben dus alleen effect als de ouders een flinke huur voor de woning gaan betalen. In de praktijk is dit vaak lastig, omdat het vermogen van de ouders in de stenen zit. Tip.  Als ouders wel over liquiditeiten en een eigen woning beschikken, dan is dit dus wel een mooie manier om erfbelasting te besparen. De liquiditeiten kunnen dan door de huurbetalingen worden overgedragen aan de kinderen. Let op.  Het risico bestaat dat de ouders op een gegeven moment de huur niet meer kunnen betalen, bijvoorbeeld als zij zeer oud worden.