FINANCIERING - 13.01.2021

De verhuurhypotheek

Het komt regelmatig voor dat iemand een nieuwe woning koopt en zijn ‘oude’ woning wil gaan verhuren of dat uw cliënt een woning wil kopen voor de verhuur. Waar moet hij dan rekening mee houden? Wat kunt u hem adviseren?

Niet met een ‘gewone’ hypotheek. De meeste hypotheekverstrekkers geven geen toestemming voor de verhuur van een woning aan derden. Als uw cliënt dus zijn woning wil gaan verhuren aan ‘derden’, zal hij gebruik moeten maken van een verhuurhypotheek.

Verhuurhypotheek. Er is een aantal hypotheekverstrekkers die een ‘verhuurhypotheek’ aanbieden waarbij verhuur is toegestaan. Dat kan dus gaan om een nieuwe woning die verhuurd gaat worden of om de verhuur van de bestaande woning. In beide situaties is taxatie van de woning erg belangrijk.

Niet voor alles. De meeste hypotheekverstrekkers financieren max. 80% van de waarde in verhuurde staat. Het resterende bedrag moet uw cliënt dan met eigen geld betalen. Let op. Een woning die in het economisch verkeer € 300.000 waard is, kan in verhuurde staat op € 230.000 getaxeerd worden.

Rente. De rente is vaak een stuk hoger, omdat de hypotheekverstrekker een extra risico heeft.

Extra kosten

Boete vervroegde aflossing. Als uw cliënt zijn ‘oude’ woning gaat verhuren, moet hij de hypotheekverstrekker toestemming vragen voor de verhuur. Weigert deze, dan zal hij de bestaande hypotheek moeten aflossen. Meestal betekent dit een boete, omdat de hypotheek alleen bij verkoop van de woning boetevrij kan worden afgelost.

Overige kosten. Het kopen en verhuren van een woning lijkt financieel aantrekkelijk, maar vaak worden de kosten die dat met zich meebrengt, vergeten. Denk aan 8% overdrachtsbelasting, taxatiekosten (die vaak hoger zijn bij een verhuurhypotheek), notariskosten, kosten voor het beheer van de woning, juridische kosten om een goed huurcontract op te laten stellen, onderhoudskosten, verzekeringspremies, etc.

En dan nog de belasting

Fictieve vervreemding. De rente van de verhuurhypotheek is niet fiscaal aftrekbaar. Er ontstaat echter ook een ‘fictieve vervreemding’ als de ‘oude’ woning verhuurd gaat worden. Dat zit zo ...

Voorbeeld.Stel, de waarde van de woning van uw cliënt is € 270.000 en er is een hypotheek van € 200.000. Bij verhuur verhuizen de woning en de hypotheek naar box 3 en ontstaat er een eigenwoningreserve van € 70.000. Dit bedrag zal bij de aankoop van een nieuwe woning moeten worden ingebracht. Doet uw cliënt dit niet, dan is er over € 70.000 hypotheek voor de nieuwe woning geen recht op fiscale renteaftrek.

Juridische aspecten

Huurcontract. Het is belangrijk dat een verhuurder zich goed laat adviseren over het huurcontract en om goed te (laten) onderzoeken wie de huurder is.

Puntensysteem. Adviseer uw cliënt om zelf te berekenen hoeveel punten aan de woning worden toegekend door de huurprijscheck te doen op de website van de huurcommissie ( https://www.huurcommissie.nl ). Let op. Bij een huurprijs boven € 752,33 (2021), valt de woning in principe in de vrije sector.

Positie huurder. Bij een nieuw huurcontract kan de huurder in de eerste zes maanden de kale huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. De huurcommissie kan dan de huurprijs verlagen. Let op.  Dat geldt niet als de puntentelling boven de sociale huurgrens uitkomt.

Als uw cliënt zijn eigen woning gaat verhuren, moet hij toestemming vragen aan de hypotheekverstrekker. Als deze weigert, zal uw cliënt een nieuwe hypotheek moeten sluiten die verhuur wel toestaat, wat de nodige extra kosten met zich meebrengt. Ook de juridische en fiscale gevolgen vragen aandacht. Kortom: goed en gespecialiseerd advies is belangrijk.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01