AAN- EN VERKOOP - 21.02.2023

Overmacht bij niet nakomen koopovereenkomst

Zowel de koper als de verkoper van onroerend goed moeten meewerken aan de levering van een pand. Als een van de partijen hierin tekortschiet, moet hij de schade vergoeden, tenzij er sprake is van overmacht. Wat speelde er onlangs?

Afspraak is afspraak. De wet is helder: een overeenkomst moet worden nagekomen. Als dat niet zo is, moet de schade vergoed worden, tenzij degene die de overeenkomst moet nakomen, daar niets aan kan doen of, zoals de wet het zegt, als dit niet aan hem kan worden toegerekend (art. 6:74 lid 1 BW) . Wat speelde hierover in de praktijk?

Wat speelde er?

Aankoop woning. Op 8 december 2021 koopt vastgoedhandelaar Henk een woning van € 1,5 miljoen van Bert. In de koopovereenkomst komen Henk en Bert overeen dat Henk 10% van de koopwaarde zal storten als waarborgsom of dat hij een bankgarantie zal afgeven voor datzelfde bedrag. Daarnaast spreken zij af dat er bij niet nakoming een boete betaald moet worden van 10% van de koopwaarde.

Tekortschieten. Henk stort geen waarborgsom en geeft ook geen bankgarantie af. Daarmee schiet hij tekort in het nakomen van de overeenkomst. Nu Henk de overeenkomst niet correct nakomt, zegt Bert de koopovereenkomst op en eist dat Henk de boete van 10% van de koopwaarde betaalt. Henk is het hier niet mee eens. Hij stelt dat hij de koopovereenkomst niet kon nakomen, omdat er sprake was van overmacht.

Voor meer informatie over waarborgsom en bankgarantie, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 2.

De procedure

Overmacht. Rechtbank Amsterdam moet oordelen of Henk zich terecht kan beroepen op overmacht (art. 6:75 BW) . Henk geeft twee redenen voor zijn beroep op overmacht: door ziekte kon hij de waarborgsom niet in orde maken en daarnaast moest hij wachten tot er een ander pand uit zijn vastgoedportefeuille geleverd werd en hij voldoende geld had om de waarborgsom te storten.

Gevolgen. Als er inderdaad sprake is van overmacht hoeft Henk de boete van 10% van de koopwaarde niet te voldoen. De rechter moest daar over oordelen.

Criteria overmacht

Bewijslast. Als er een beroep gedaan wordt op overmacht, moet dit bewezen worden door de niet-nakomende partij. Henk moet dus bewijzen dat hij door overmacht niet in staat was om te zorgen voor de waarborgsom of de bankgarantie.

Niet te wijten aan schuld. Henk moet bewijzen dat het niet aan zijn schuld te wijten is dat hij geen waarborgsom of bankgarantie heeft afgegeven. De rechtbank oordeelt dat Henk niet heeft bewezen dat hij door zijn ziekte niet kon voldoen aan de financiële verplichtingen. Henk kon het bestaan van de ziekte onvoldoende bewijzen.

Eigen risico van partijen

Geen eigen risico. Een andere reden voor de overmacht was dat Henk niet kon nakomen, omdat hij moest wachten op de levering van een ander pand. Volgens de rechtbank komt dit voor eigen rekening en risico van Henk en is er geen sprake van overmacht. Henk moet 10% van de woningwaarde betalen aan Bert. Let op.  De daadwerkelijke schade die Bert geleden heeft, is hierbij irrelevant.

Geen overmacht. Rechtbank Amsterdam oordeelt dat er in dit geval geen sprake was van overmacht (ECLI:RBAMS:2022:7059) .

Voor een beroep op overmacht moet de niet-nakomende partij bewijzen dat het niet aan hem te wijten is dat er niet is nagekomen en dat het niet voor zijn risico is. Een (onbewezen) ziekte of latere levering van ander onroerend goed is geen reden om overmacht aan te nemen en komt voor eigen risico van de koper.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01