Bouwkundig inspecteur aansprakelijk voor verborgen gebrek?

Aankoop monumentaal pand

Meeloopkeuring. Een koper kocht een monumentale woning uit 1870. Voordat hij de woning kocht, liet hij een bouwkundig inspecteur (A) een meeloopkeuring uitvoeren. Tijdens en direct na de meeloopkeuring gaf A mondeling aan dat de algemene staat van de woning goed was. Hij noemt enkele aandachtspunten, zoals de zinken goten. De zinken dakbedekking van de dakkapel aan de voorzijde verkeert volgens A in redelijke staat.

Verborgen gebreken. Na de aankoop blijkt dat de woning een aantal verborgen gebreken heeft, waaronder een lekkend dak. De koper laat de woning daarom nog een keer door een andere bouwkundig expert (B) onderzoeken. B bevestigt dat er sprake is van achterstallig onderhoud en bouwkundige gebreken die al lang voor de aankoop zijn ontstaan.

Schade. De koper stelt dat hij schade heeft geleden, doordat expert A de keuring niet goed heeft uitgevoerd. Daardoor was de koper niet op de hoogte van de in het monumentale pand aanwezige gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan.

Onderhandelingspositie. De koper zegt dat hij deze gebreken bij de onderhandeling over de koopprijs had willen betrekken. Maar nu de woning volgens expert A in goede staat verkeerde, had de koper deze onderhandelingspositie niet. De koper zegt dat hij anders een lagere prijs had willen bedingen of nog van de koop had willen afzien.

Expert aansprakelijk?

De rechter (ECLI:NL:RBMNE:2023:1069) stelt dat moet worden beoordeeld of expert A heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig opdrachtnemer mag worden verwacht. Dit hangt af van de tussen partijen gemaakte afspraken over de omvang van de werkzaamheden.

Omvang opdracht. Anders dan bureau B, kreeg expert A niet de opdracht om diepgaand onderzoek te doen naar de bestaande verborgen gebreken. Voor de meeste gebreken die door B zijn geconstateerd, geldt dan ook dat deze door A niet konden worden gedetecteerd binnen de aan hem verstrekte opdracht, op één gebrek na.

Tekortkoming. A heeft ten onrechte geconcludeerd dat het zinken dak van de dakkapel in redelijke staat was. Dit is (wel) een tekortkoming. Expert A had in zijn kostenraming een stelpost van ongeveer € 1.000 moeten opnemen voor de vervanging van het zinkwerk.

Geen recht op schadevergoeding

Schade niet aannemelijk gemaakt. Dat expert A tekort is geschoten door in zijn kostenraming geen rekening te houden met het zinkwerk van de dakkapel aan de voorzijde, betekent niet dat hij aan de koper een schadebedrag verschuldigd is. De koper heeft namelijk niet aannemelijk kunnen maken dat er sprake is van schade.

Impact kostenraming. De koper heeft niet toegelicht hoe hij gebruik heeft gemaakt van de kostenraming om te onderhandelen over de koopprijs van de woning. Ook heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat hij, als hij had geweten dat het zinkwerk slecht was, zou hebben afgezien van de koop. Bovendien was het bouwkundig voorbehoud van de koopovereenkomst al vervallen toen hij de kostenraming ontving.