AAN- EN VERKOOP - 13.11.2023

Lagere verkoopprijs schade?

Verkoop wegens schulden. Een gewezen echtpaar besloot - niet geheel vrijwillig - de voormalig echtelijke woning te verkopen. De man had namelijk schulden waarvoor een tweede recht van hypotheek op de woning was gevestigd. Toen hij de aflossing van deze schuld niet meer kon nakomen, werd besloten de woning te verkopen om zo (executoriale) verkoop door de bank te voorkomen.

Advies over vraagprijs door makelaar. In de loop van 2021 werd er een makelaar in de arm genomen. Deze adviseerde een vraagprijs te hanteren van € 1.258.000. Uiteindelijk werd de woning verkocht voor € 1.080.000, volgens de makelaar vanwege de staat van de woning en een beperkt aantal kopers in dit prijssegment.

Makelaar aansprakelijk voor lagere verkoopprijs? De verkopers stelden de makelaar vervolgens aansprakelijk op grond van wanprestatie, omdat hij zich niet had gedragen zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in gelijke omstandigheden zou hebben gedaan (art. 7:401 BW) . Als hiervan sprake is en een partij lijdt schade, dan moet deze schade worden vergoed.

Lijden de verkopers schade? De zaak bij Rechtbank Rotterdam draaide uiteindelijk voornamelijk om de vraag of de verkopers schade hadden geleden (ECLI:NL:RBROT:2023:3726) . Is het realiseren van een lagere verkoopprijs dan de vooraf geïndiceerde vraagprijs wel schade? De makelaar betoogde dat er vele maanden aan onderhandelingen voor nodig waren geweest om überhaupt kopers te vinden die bereid waren een bedrag van € 1.080.000 te betalen en de makelaar verwachtte niet dat als de verkopers dit bod hadden afgewezen, de koper bereid was geweest meer te betalen. Ook waren er geen andere geïnteresseerden. Gelet op alle ontwikkelingen in de vastgoedmarkt begin 2022 (rentestijgingen) dacht de makelaar niet dat er nog een hoger bod zou komen.

Geen schade. Volgens de rechtbank hadden de verkopers onvoldoende aangetoond dat ze schade hadden geleden. Dit is ook in lijn met andere rechtspraak waarin de rechter oordeelde dat een makelaar geen resultaatsverbintenis heeft voor de hoogte van de verkoopprijs.