UW RAADSMAN - 13.11.2023

Verkoopwinst privévastgoed belast in box 1?

Box 3. In Nederland is het rendement dat wordt behaald met normaal actief vermogensbeheer, niet belast. Wel wordt het (fictieve rendement uit) onderliggende vermogen belast in box 3. De huuropbrengsten van een box 3-pand zijn dus niet belast en ook de winst bij verkoop van een dergelijk pand is niet belast.

Box 1. Alleen in bijzondere gevallen wordt de verkoopwinst van bijv. een pand toch in de belastingheffing van box 1 betrokken. Dit is het geval als de verkoopwinst wordt verkregen door werkzaamheden die normaal actief vermogensbeheer ver te boven gaan. Ook kan het gaan om het aanwenden van beroepsmatige voorkennis of deskundigheid.

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Vastgoed vennootschap. Marianne is in 2011 enig aandeelhouder en bestuurder van een NV naar Belgisch recht. De activiteiten van deze vennootschap bestaan uit de exploitatie van vastgoed. Zij is daarnaast enig aandeelhouder van een Nederlandse NV die als doel heeft het exploiteren van vastgoed. Marianne is in 2011 enkele maanden bestuurder van deze Nederlandse NV.

Schadevergoeding. Eind 2011 koopt Marianne een perceel grond van de Belgische vennootschap voor € 500.000. Deze vennootschap levert het perceel echter aan de Nederlandse NV, die het perceel in 2015 weer verkoopt. Deze NV kent Marianne een schadevergoeding van € 1,9 miljoen toe.

Karakter schadevergoeding

Belast in box 1? Volgens de Belastingdienst vormt deze schadevergoeding voor Marianne resultaat uit overige werkzaamheden (ROW). Marianne kan zich niet verenigen met dit standpunt van de Belastingdienst. Na haar overlijden procederen de erfgenamen van Marianne tegen de correctie door de Belastingdienst.

Voorzienbaar voordeel. Rechtbank Den Haag stelt de Belastingdienst in het gelijk. Mariannes erfgenamen gaan in hoger beroep bij Hof Den Haag. Bij het hof betoogt de inspecteur dat Marianne met het ‘samenstel van rechtshandelingen’ met betrekking tot het perceel een voorzienbaar voordeel heeft behaald. Marianne beschikte namelijk als projectontwikkelaar en vastgoedondernemer over de deskundigheid, ervaring en relaties om de waarde van gronden te kunnen beïnvloeden. Marianne heeft immers privé in vastgoed belegd en daarnaast heeft zij twee vastgoedmaatschappijen bestuurd, aldus de inspecteur.

Oordeel rechter

Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2023:1045) sluit zich aan bij de opvatting van de inspecteur. Het is aannemelijk dat Marianne een voordeel verwachtte, omdat zij als bestuurder van de vennootschappen heeft onderhandeld met de uiteindelijke koper van het perceel. Zo heeft Marianne de verkoopprijs kunnen beïnvloeden. Het hof bevestigt dat de schadevergoeding tot het ROW behoort. Het gaat hier om een bijzonder geval. Marianne heeft immers met meerdere petten op onderhandeld om uiteindelijk privé een groot voordeel te behalen. In de rechtspraak is soms het handelen met voorkennis of handelen met (extra) deskundigheid al voldoende, maar Mariannes rol ging veel verder. In dit soort gevallen komt het sterk aan op de feiten en in dit geval wezen deze wel heel erg naar Marianne.

Voor meer informatie over meer dan normaal actief vermogensbeheer, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 10.