INKOMSTENBELASTING - 15.04.2024

Huuropbrengsten in box 1 of box 3?

De huidige krapte op de woningmarkt is bekend. Dat er met de verhuur van woningen leuk verdiend kan worden eveneens. Maar is de opbrengst van deze verhuur nu belast in box 1 of in box 3? Onlangs kwam een zaak voor de rechtbank in Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2023:20776) en werd duidelijk welke aspecten er van belang zijn.

Resultaat uit overige werkzaamheden

Werkzaamheden die niet als winst of looninkomsten kunnen worden aangemerkt, zijn soms belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Ook het rendabel maken van vermogen kan daaronder vallen. Er moet dan wel sprake zijn van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Is dat niet het geval, dan zijn de vermogensinkomsten in de regel belast in box 3.

Meer dan normaal actief vermogensbeheer?  In deze zaak moest de rechter zich buigen over de vraag of er sprake was van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Dit moet blijken uit de feiten en omstandigheden. Uit de stukken bleek dat de belastingplichtige in bezit was van een eigen woning en daarnaast van zeven panden die hij verhuurde. De panden behoorden tot een goedkope categorie woningen die in de regel werden verhuurd aan prostituees. Voor de woningen was in totaal voor zo’n € 500.000 aan leningen afgesloten. De WOZ-waarde bedroeg in 2015 zo’n € 700.000.

Activiteiten. Uit de feiten bleek verder dat de man voor de huurders de nodige activiteiten uitvoerde. Deze betroffen niet alleen de panden zelf, maar ook talloze hand- en spandiensten. De man zorgde niet alleen voor het onderhoud van de woningen, maar regelde ook aansluitingen ten aanzien van water, gas en elektra. Ook hielp hij met de inrichting van de woningen, stelde de huurcontracten op, inde zelf wekelijks of maandelijks de huur en regelde ook verhuizingen voor de huurders.

Politierapporten. Uit onder meer politierapporten bleek dat de man ook post bezorgde die verkeerd was afgeleverd, dat hij hielp bij inschrijvingen in de basisadministratie van de gemeente en zich zelfs zo nodig bediende van valse namen bij het regelen van aansluitingen op openbare nutsvoorzieningen. Alles overwegende was het volgens de rechtbank duidelijk dat er in dit geval sprake was van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Het was dan ook niet verwonderlijk dat de man een veel hoger rendement had gerealiseerd dan met normaal vermogensbeheer, zoals beleggen, gerealiseerd had kunnen worden. De aanslagen van de inspecteur waarbij hiervan was uitgegaan, bleven dan ook in stand.

Wat kunt u hiermee?

Dit maakt duidelijk dat wanneer er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer de opbrengsten in box 1 worden belast en niet in box 3. Overigens hoeft dit helemaal niet nadelig uit te pakken, vooral als we zien dat we in box 3 tegenwoordig uit moeten gaan van een verondersteld rendement van ruim 6% op vermogen dat niet gespaard wordt. Waar de grens overigens precies ligt, maakt ook deze uitspraak niet duidelijk. Wanneer er echter, net zoals in deze zaak, sprake is van vele werkzaamheden die met het vermogensbeheer te maken hebben, zal heffing in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden al snel aan de orde zijn. Let op.  Het grote nadeel van box 1 is wel dat een waardeverandering ook belast is op moment van realisatie. Doorgaans bij vastgoed een waardestijging.