UW RAADSMAN - 13.05.2008

Over slopen, btw en overdrachtsbelasting

Aan een ondernemer wordt een (parkeer)terrein geleverd. Twee op het terrein aanwezige loodsen zijn door de verkoper gesloopt en de materialen zijn afgevoerd. De betonnen vloer van de twee loodsen is blijven liggen. De verkoper heeft daarnaast de betonnen vloer voor (her)gebruik gereedgemaakt. Daartoe heeft hij stalen draden, buizen en leidingen verwijderd, de hierdoor ontstane gaten gedicht en de betonvloer egaal gemaakt.

De ondernemer stelt dat de levering van het terrein belast is met btw, omdat door de verkoper vóór de levering (sloop)werkzaamheden zijn verricht die hebben geleid tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak.

Volgens de inspecteur is de levering vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. De inspecteur legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.

Oordeel van de rechter

Geen verbouwing. Hof Den Bosch (LJN: BB9306) vindt dat het uitvoeren van sloopwerkzaamheden niet als een verbouwing kan worden aangemerkt. Alleen ingeval er sprake is van een verbouwing die leidt tot een nieuwe onroerende zaak, is de levering onderworpen aan btw.

Ook de werkzaamheden na de sloop kunnen niet worden aangemerkt als verbouwing. Deze werkzaamheden dienen ter afronding van de sloop. Er is geen nieuw vervaardigde onroerende zaak ontstaan en de levering is dus vrijgesteld van btw.

Nieuw vervaardigde onroerende zaak

In de praktijk ontstaan vaak discussies over de vraag of bepaalde werkzaamheden leiden tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak.

Als een onroerende zaak wordt geleverd vóór, op of binnen twee jaar na de eerste ingebruikname, dan is de levering van rechtswege belast met btw en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd (mits de zaak niet als bedrijfsmiddel is gebruikt én de koper de btw niet in aftrek kan brengen).

Wanneer werkzaamheden leiden tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak, dan is er een nieuw moment van eerste ingebruikname, en dus ook een periode vóór dat moment van eerste ingebruikname en twee jaar na de eerste ingebruikname waarbinnen de levering weer van rechtswege belast is met btw en er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Liever btw dan overdrachtsbelasting. Ondernemers die recht op aftrek van voorbelasting hebben, krijgen vaak liever btw in rekening gebracht dan niet-aftrekbare overdrachtsbelasting. De btw kan worden afgetrokken en daarmee is de onroerende zaak goedkoper in aanschaf.

Heel simpel gezegd, is er sprake van ‘vervaardiging’ als een goed ontstaat dat voorheen nog niet bestond. Ten aanzien van sloopwerkzaamheden heeft de Hoge Raad al eens geoordeeld dat deze niet tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak leiden. Hoewel in deze zaak duidelijk meer is gebeurd dan alleen slopen, vindt Hof Den Bosch dat deze werkzaamheden dienen als afronding van de sloop en dat ze niet tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak leiden.

Let op. Indien u met een dergelijke situatie te maken krijgt, is het dus heel belangrijk om vast te stellen of de werkzaamheden leiden tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak en of er dus btw of overdrachtsbelasting verschuldigd is. Bespreek dit vooraf met uw adviseur.