OMZETBELASTING - 17.11.2005

Btw-vrij wonen en daarna de woning verkopen

Zoals u in T&A Belastingen, jg. 10, nr. 12, 25-8-2005, p. 6 en 7 heeft kunnen lezen, maakt een uit­­spraak van de Europese rechter het voor een on­dernemer-natuurlijke persoon en een directeur-grootaandeelhouder (DGA) mogelijk om btw-vrij te wonen.

Indien u namelijk als ondernemer of als DGA een nieuw woon-werkpand koopt en dit pand voor de btw tot uw bedrijfsvermogen rekent, kunt u alle btw die drukt op de aanschaf (denk aan aankoop van de grond en bouw van het pand), in aftrek brengen. Dit levert een financieringsvoordeel op. En zolang er nog geen reparatiewetgeving is, woont u btw-vrij omdat u geen correctie hoeft te maken voor het privégebruik van het pand.

Let op. Een woon-werkpand hoeft niet altijd een woon-winkelpand te zijn, maar kan ook een w­o­ning met werkkamer zijn. Het moet gaan om een woning die voor een deel zakelijk gebruikt wordt. Het hoeft niet om een groot deel te gaan. Uit de rechtspraak blijkt dat 12% sowieso voldoende is.

Wat als u het pand later verkoopt?

10 jaar wachten. Voor de btw is het handig om 10 jaar in het pand te blijven wonen. Na 10 jaar, het einde van de zogenaamde ‘herzieningstermijn’, kunt u namelijk met het pand doen wat u wilt. Voor de btw heeft dit geen consequenties meer. U kunt dan het pand bijvoorbeeld zonder btw verkopen aan een niet-btw-ondernemer.

Binnen 10 jaar. Toch kan het voorkomen dat u binnen 10 jaar uw pand gaat verkopen. Als u het woon-werkpand kunt verkopen aan een andere btw-ondernemer, is er voor de btw geen pro­bleem. In dat geval kunt u verzoeken om btw-heffing over de koopprijs (opteren voor een belaste levering). De aanschaf-btw wordt dan niet herzien.

Als u opteert, moet de koper btw betalen over de verkoopprijs maar hij zal deze btw ook weer terug kunnen vragen van de Belastingdienst.

Herziening btw. Maar de kans bestaat ook dat u verkoopt aan een niet-btw-ondernemer of particulier. U kunt dan niet opteren voor een belaste levering en verkoopt het woon-werkpand zonder btw. In dat geval moet u de aanschaf-btw herzien. Stel, u verkoopt uw woon-werkpand na 7 jaar. Dan moet u 2/10 van de aanschaf-btw terugbetalen aan de Belastingdienst.

Binnen twee jaar. Verkoopt u een nieuw pand binnen twee jaar na eerste ingebruikname, dan wordt bij die verkoop altijd btw berekend. De aan­schaf-btw wordt niet herzien. U hoeft dus niet terug te betalen.

Let op. Ook als u binnen twee jaar het pand overbrengt van uw bedrijfsvermogen voor de btw naar het privévermogen voor de btw, moet u alsnog btw betalen over het pand. Het is dus niet verstandig binnen twee jaar na aanschaf van het woon-werkpand te stoppen met de btw-onderneming.

Hoe zit het met de waardestijging?

Voor de btw maakt het dus niet uit of u een pand verkoopt met waardestijging. Voor de inkomstenbelasting kan dit echter wel gevolgen hebben. De keuze die u voor de btw maakt, staat los van de keuze die u voor de inkomstenbelasting maakt. U kunt voor de btw dus een andere keuze maken dan voor de inkomstenbelasting.

Bijvoorbeeld een woning met werkkamer kan voor de btw tot het bedrijfsvermogen worden gerekend en voor de inkomstenbelasting tot het privévermogen. In dat geval is bij latere verkoop ook voor de inkomstenbelasting de waardestijging niet belast.