IN DE KIJKER - 30.03.2007

Als ik het niet weet, kan ik ook niet klagen

De rechter beslist

Het volgende deed zich voor in een geval waarover de Rechtbank Zutphen moest beslissen (nr. 77611). De koper van een perceel stelde - na enkele jaren - dat het perceel dat hem destijds bij de bezichtiging (in bijzijn van de makelaar van de verkoper) getoond was, groter was dan het perceel dat uiteindelijk aan hem geleverd is. De koper zegt dat hem is verteld dat het perceel ‘tot die palen’ liep.

De kopende partij mag van de rechter bewijzen dat hem tijdens de bezichtiging daadwerkelijk is verteld dat het perceel groter was.

Als de koper dit kan bewijzen, dan gaat de klachttermijn van twee maanden pas lopen op het tijdstip dat hij daadwerkelijk ontdekt heeft dat het perceel kleiner is dan hem destijds verteld is. Dat kan dus nog enkele jaren zijn nadat de overdracht van het perceel heeft plaatsgevonden.

Hoe zit dat ook alweer?

Bekwame tijd. Als de koper van een woning een verborgen gebrek ontdekt, moet hij de verkoper hiervan binnen ‘bekwame tijd’ informeren.

In de praktijk is een periode van twee maanden binnen bekwame tijd. Meldt de koper het gebrek niet op tijd, dan kan hij zijn rechten verspeeld hebben.

Wat moet de koper doen? De termijn waarbinnen de koper het gebrek moet melden, gaat lopen vanaf het tijdstip dat de koper de gebreken heeft ontdekt, of redelijkerwijs had moeten ontdekken. De koper van een woning heeft dan ook een vergaande onderzoeksplicht.

Tip. Laat bij oudere woningen een bouwkundig rapport opstellen. Laat bij de koop van een bouw- of bedrijfsterrein een bodemonderzoek uitvoeren.

Als de koper een gebrek ontdekt, moet hij dit binnen twee maanden melden aan de verkoper. Een juridische procedure moet hij binnen een periode van twee jaar starten.

Heeft de verkoper nog plichten? Indien u als makelaar optreedt namens de verkoper, is het van belang dat u uw opdrachtgever erop wijst dat hij moet voldoen aan zijn mededelingsplicht. Als hij bijvoorbeeld weet dat het perceel kleiner is dan de koper denkt, is hij verplicht dit aan de koper of diens makelaar te melden.

Doet hij dit niet, dan kan hij nog lange tijd na de transactie worden geconfronteerd met een klacht van de koper. Als een gebrek namelijk betrekking heeft op een eigenschap die de verkoper had moeten melden bij de koper, dan gaat de termijn van twee maanden pas lopen vanaf het moment van ontdekking door de koper.

Garantie? Ook als aan de woning een eigenschap ontbreekt die deze volgens de verkoper bezat (zoals de vermelde omvang van het perceel), gaat de termijn waarbinnen de koper moet klagen pas lopen nadat de koper het gebrek daadwerkelijk ontdekt heeft. Dit kan dus best nog enkele jaren na de overdracht zijn.

Let op. Het moet dan wel gaan om een substan-tieel gebrek aan de woning of perceel.

Wat is wijsheid?

Tip 1. Wijs de verkoper erop dat hij moet voldoen aan zijn mededelingsplicht richting de koper.

Tip 2. Leg eventuele onduidelijkheden (zoals de grootte van het perceel) goed vast.

Tip 3. Wijs de verkoper erop dat een gebrek hem ook jaren later nog kan worden verweten.