Mijn tuin voor de buren?
Uw cliënt is er uit, hij koopt het pand! Maar nog voor de overeenkomst wordt getekend, hoort hij dat de buurman gebruik mag maken van zijn grond. Uw cliënt weet niet wat hij daarmee aan moet. Wat kunt u hem vertellen?
Een praktijkgeval. Een koper staat op het punt om de koopovereenkomst voor een huis met een tuin te ondertekenen. Hij gaat twijfelen als de makelaar van de verkoper hem vertelt dat de fietsenstalling in de tuin ook door de achterbuurman mag worden gebruikt. Het wordt nog erger als hij hoort dat de grond, die toegang tot die fietsenstalling geeft, is bezwaard met een recht van overpad. Volgens de verkopend makelaar is hij als koper verplicht het recht van overpad over te nemen.
De koper wil nadere informatie. Vooral of hij onder die bezwarende bepaling in de koopovereenkomst uit kan komen. Tevens staat in de (concept)koopakte dat hij de grond met opstallen zal overnemen in de toestand waarin die zich bij de overdracht bevinden. Hij zal de grond met opstallen verkrijgen inclusief alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden en de bijbehorende lusten en de lasten. Zijn hoop om nu eindelijk het rustig en vreedzaam genot te krijgen van een huis met tuin wordt dus verstoord.
Het (beperkte) eigendomsrecht
Eigendom geeft de eigenaar waarborgen dat hij volledig en ongestoord van zijn bezit kan genieten, zolang hij daarmee de belangen van een ander niet schaadt. In dit praktijkgeval wordt daar inbreuk op gemaakt door de buurman.
Zakelijke rechten. Ons recht kent beperkte zakelijke rechten. Eén daarvan is het recht van overpad. Dit recht houdt in dat de eigenaar van een stuk grond moet goedvinden dat zijn buurman bijvoorbeeld met de fiets over zijn grond gaat.
Dergelijke rechten kunnen ontstaan door openbaar gebruik gedurende een aantal jaren (verjaring) of door opname in een notariële akte en inschrijving in de registers.
Recht van overpad?
De notariële akte voor het recht van overpad staat vaak de bepaling dat: de eigenaar van perceel x verplicht is om deze grond te onderhouden op die wijze dat de eigenaar van perceel y steeds ongestoord gebruik kan maken van zijn recht.
De eigenaar van het ‘lijdend erf’ mag er zelfs niets op bouwen en moet de vrije toegang handhaven. De buurman hoeft geen blokje om te rijden als hij in of uit zijn fietsenstalling wil. Dit recht blijft bestaan zolang de buurman niet heeft ingestemd met de opheffing ervan.
Hoezo zakelijk? Recht van overpad is een zakelijk recht omdat het tegenover iedere eigenaar kan worden uitgeoefend. Het recht eindigt als de twee erven eigendom worden van dezelfde persoon. Elke nieuwe eigenaar van het lijdend erf moet de overpadbepaling in de koopakte opnemen.
Het recht van overpad is in de openbare registers vermeld.
Retributie. Bij vestiging van het recht van overpad kan de eigenaar van het erf waar de buurman gebruik van mag maken, vragen om een vergoeding aan degene door wie zijn volledig zakelijk recht wordt beperkt. Deze vergoeding wordt retributie genoemd en kan eenmalig of periodiek zijn. De hoogte van het bedrag hangt af van de aard en de omstandigheden en is per geval verschillend.
Wat is raadzaam?
Ervan uitgaande dat deze verkoper het recht van overpad wenst te handhaven, zal de (kandidaat-) koper zelf moeten uitmaken of hij wil wonen in een huis waar de buren met de fiets aan de hand dagelijks door de tuin gaan. Het plaatsen van bijv.een struik kan het zicht wellicht ontnemen. Enige creativiteit kan de pijn misschien verzachten.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.