GEBOUW EN GROND - 24.08.2007

Landbouwgrond met btw- of overdrachtsbelasting?

Nieuw = btw

De levering van een onroerende zaak (grond, gebouw, enz. ) is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting (hierna: btw). Dat is de hoofdregel! Maar een nieuwe onroerende zaak is belast met 19% btw. Als u ooit een nieuwbouwwoning heeft gekocht, dan weet u dat u geen overdrachtsbelasting heeft betaald, maar wel btw.

Landbouwgrond. Hetzelfde geldt voor landbouwgrond. Landbouwgrond wordt beschouwd als nieuw wanneer het een ‘bouwterrein’ is. Als bouwterrein wordt beschouwd onbebouwde grond:

• waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden (1); of

• waarvoor voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond (2); of

• in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen (3); of

• waarvoor een bouwvergunning is verleend (4), een en ander met het oog op de bebouwing van de grond.

Voorbeeld. Stel, u sloopt kassen, verwijdert de fundering en egaliseert de grond, om de als zodanig ongebruikte grond te verkopen aan een tuinder die er nieuwe kassen op gaat bouwen. Er ontstaat dan een bouwterrein. U moet 19% btw in rekening brengen aan de koper (die deze weer kan terugvragen van de fiscus als hij zelf ‘in de btw zit’). De koper betaalt dan geen overdrachtsbelasting.

Als u kiest voor (ver)koop van grond met kassen, betaalt de koper geen btw, maar wel overdrachtsbelasting over de waarde van de kassen en sorteerruimte, en over de grond onder de sorteerruimte. Tip. Als de (oude) gebouwen toch gesloopt gaan worden na de koop, is verdedigbaar dat deze geen waarde hebben, zodat geen 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Oud = overdrachtsbelasting

Landbouwgronden die geen nieuw bouwterrein zijn, vallen buiten de btw, maar zijn in beginsel belast met 6% overdrachtsbelasting … Ware het niet dat we nu een algehele vrijstelling hebben voor bedrijfsmatig geëxploiteerde landbouwgronden (waaronder ook ondergrond van kassen).

Een koper van landbouwgronden die in een agrarisch bedrijf gebruikt worden (door de koper of een ander), hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. Let op. Daaraan kleeft wel een voorwaarde: de grond moet nog ten minste 10 jaar in bedrijfsmatig agrarisch gebruik blijven. Zo niet, dan betaalt u alsnog 6%! Tip. Als u bij aankoop de vrijstelling heeft benut, neem dan bij (door)verkoop een kettingbeding op in de koop- en leveringsakte, zodat uw koper uw overdrachtsbelasting betaalt, als de grond toch binnen 10 jaar na uw aankoop een ander gebruik krijgt. Tip. Volgens een aangekondigd wetsvoorstel vervalt de vrijstelling niet als de oorzaak van het beëindigde agrarisch gebruik ligt in overheidsbeleid voor natuur en landschap.

Beide. Als u nieuw vervaardigde landbouwgrond levert met btw, bestaat meestal wel recht op een vrijstelling overdrachtsbelasting. Tip. Om hiervan zeker te zijn, moet de grond na de vervaardiging niet gebruikt zijn, of er moet sprake blijven van 10 jaar agrarisch gebruik, zoals hiervoor genoemd. Als aan deze voorwaarde niet is voldaan, wordt uiteindelijk zowel btw als overdrachtsbelasting geheven.

Kiezen. U kunt de belastingheffing enigszins regisseren! Als u bang bent voor de 10 jaarstermijn, kunt u als agrarisch ondernemer kiezen voor een btw-levering door van uw grond een ongebruikt bouwterrein te maken door aan een van de hiervoor genoemde 4 voorwaarden te voldoen. U heeft dan geen last van de 10 jaarstermijn!