Wat met het voorkeursrecht?
Een collega had een perceel waarop hij met een aannemer een bouwplan wilde realiseren. Hier zat echter een voorkeursrecht van de gemeente op. Dat dachten de grondeigenaar en de aannemer onderling op te lossen. Hoe liep dat af?
Probleem. Probleem was dat ten behoeve van de gemeente op de grond een voorkeursrecht was gevestigd op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Daar trok de eigenaar zich echter niet veel van aan. Hij sloot met een aannemer een onderhandse overeenkomst waarbij hij zich verplichtte om de economische eigendom van de grond over te dragen aan de aannemer. En zonder dat de gemeente daarvan op de hoogte werd gesteld, werd op het perceel grond een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van de aannemer.
Controle bij het Kadaster
Zekerheid? Bij een controle van het Kadaster waar het hypotheekrecht stond ingeschreven, kwam de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente vermoedde (niet ten onrechte!) dat het hypotheekrecht was gevestigd als zekerheid voor de aannemer voor de economische eigendom van de grond. Dat kon de gemeente echter niet bewijzen, omdat een economische eigendomsoverdracht niet in het Kadaster hoeft te worden ingeschreven. Om erachter te komen wat de eigenaar van de grond en de aannemer nu precies waren overeengekomen, eiste de gemeente daarom een kopie van die overeenkomst. Beiden weigerden echter afgifte van die overeenkomst.
De gemeente stapt naar de rechter. Bij de rechter eiste de gemeente niet alleen vernietiging van het ten behoeve van de aannemer gevestigde hypotheekrecht maar óók van de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst. De gemeente heeft dat recht op basis van artikel 26 van de Wvg. Daarin staat namelijk vermeld dat een gemeente de nietigheid kan inroepen van rechtshandelingen die kennelijk ten doel hebben om afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente.
Wat staat er in de hypotheekakte?
Bij bestudering van de hypotheekakte stelde de rechter vast dat de eigenaar het perceel grond tot zekerheid had gesteld voor de nakoming van al zijn verplichtingen aan de aannemer. Wat die verplichtingen waren, was niet duidelijk. Dat stond namelijk niet in de hypotheekakte, maar alleen in de onderhandse overeenkomst. Die wilden de eigenaar en de aannemer echter niet op tafel leggen! Verder stond er in de hypotheekakte dat de eigenaar het perceel grond niet aan anderen (dan de aannemer) in gebruik mocht geven. En ook moest de eigenaar, als hij zijn verplichtingen tegenover de aannemer niet zou nakomen, het perceel ontruimen en ter vrije beschikking stellen aan de aannemer.
Wat heeft geen zin volgens de rechter?
Bouwperceel naar aannemer. Alles overziend kon de rechter niet anders dan concluderen dat de combinatie van de overeenkomst tussen de eigenaar en de aannemer én de daarbij behorende hypotheekakte, betekende dat de eigenaar van de grond op enig moment het perceel aan de aannemer zou overdragen. Waarschijnlijk (volgens de rechter) in de vorm van een economische eigendomsoverdracht.
De rechter besliste dus dat de overeenkomst en het gevestigde hypotheekrecht afbreuk deden aan het voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente. Contract ongeldig. Dus vernietigde de rechter zowel de overeenkomst als het hypotheekrecht. Omdat de gemeente goed had opgelet, had de hele oefening dus geen zin gehad. De grondeigenaar en de aannemer hadden zich voor niets veel kosten op de hals gehaald. En ze moesten ook nog eens alle proceskosten betalen!
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.