Koukleumende gasten ... wie moet er repareren?

Gebrek. Een verhuurder heeft de verplichting de verhuurde zaak zónder gebreken aan de huurder ter beschikking te stellen. De wet zegt dat een gebrek “... een staat of eigenschap is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.” Een niet-functionerende cv-installatie is dus in principe een gebrek.

Afwijken mag

290-ruimte. De wet kent verschillende huurregimes. We zullen u daar verder niet mee vermoeien, maar voor de zogenaamde ‘290-ruimten’ (waaronder horecapanden vallen) is het mogelijk om een afwijkende definitie voor ‘gebrek’ af te spreken.Zo is in de veelgebruikte ROZ-modellen een afwijken­­de definitie van ‘gebrek’ opgenomen.

Onderhoud. Ook mogen partijen bij 290-ruimte afspreken wie welke onderhoudswerkzaamheden moet verrichten. Het kan dus ook zo zijn dat het volledige onderhoud bij u als huurder ligt. U moet het gebrek dan zelf herstellen. Tip. Raadpleeg eerst het huurcontract als er iets mis is met het pand. Kijk goed naar de verdeling van onderhouds­­werkzaamheden als u een huurcontract sluit.

Wat kan de huurder ondernemen?

‘Kikplicht’. Wanneer u - na raadpleging van de huur­­overeenkomst - heeft vastgesteld dat de verhuurder het gebrek moet herstellen, breng hem dan spoedig op de hoogte van het gebrek. Deze ver­­plichting volgt uit de wet en wordt ook wel de ‘kik­­plicht’ genoemd. Nadat u gekikt heeft, kunt u als huurder de hiernavolgende acties ondernemen.

• Herstel van het gebrek verlangen.
• Huurprijsvermindering vragen (dit moet uiteindelijk wel worden vastgesteld door de kantonrechter).
• Schadevergoeding vragen.
• Ontbinding van de huurovereenkomst of op­­schorting van huurbetaling.

Niet alles kan. In de huurovereenkomst kan zijn opgenomen dat u bepaalde acties niet kunt instellen. Zo wordt opschorting en ontbinding vaak uitgesloten. Maar ook anders is het een lastig traject; zo mag u de huurovereenkomst alleen volledig ont­­binden als er sprake is van een zeer omvangrijk gebrek. Bovendien moet u de verhuurder eerst een termijn geven om het gebrek te herstellen. Formeel doet u dat door de verhuurder ‘in verzuim te stellen’. Een haperende cv-installatie zal hoe dan ook niet genoeg zijn voor ontbinding.

Zelf herstellen en kosten verhalen

Al te goed ... In de praktijk komt het vaak voor dat een huurder snel aan de slag gaat en het gebrek zelf herstelt zonder de verhuurder op de hoogte te brengen. Dat kan hem echter duur komen te staan; de verhuurder hoeft die kosten namelijk niet te vergoeden. Houd daarom in zo’n geval altijd rekening met het volgende:

• meld een gebrek eerst aan de verhuurder;
• geef hem schriftelijk een redelijke termijn waarbinnen hij het probleem moet verhelpen;
• geef aan dat u het probleem zélf zult verhelpen en de kosten op hem zult verhalen als hij het gebrek niet binnen de gestelde tijd herstelt. De redelijke kosten die u hiervoor maakt, mag u verrekenen met de huurprijs. Contractueel mag hier niet van worden afgeweken.